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Quelle est la destination que l’on peut donner à une copropriété ?
La destination de l’immeuble se déduit des termes du règlement de copropriété. C’est la manière dont les parties communes et les parties privatives vont être utilisées.
Cela dépend souvent du standing, la situation ou en encore le caractère de l’immeuble.
Il existe plusieurs types de copropriétés à :
- Copropriété avec clause d’habitation bourgeoise exclusive ;
- Copropriété à usage mixte : usage d’habitation et usage professionnel ou commercial,
- Copropriété à usage d’habitation avec possibilité d’accepter les professions libérales,
- Copropriété à usage exclusivement commercial et artisanal.
Le Changement destination de l’immeuble ne peut être réalisé que par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires prise à l’unanimité.
Pourquoi mettre en concurrence son Syndic dans le cadre de la prochaine Assemblée générale ?
Le syndic en exercice est mis en concurrence pour de nombreuses raisons :
– lorsqu’il n’a pas donné satisfaction au cours de la dernière année d’exercice,
– lorsque certains copropriétaires souhaitent un changement,
– lorsqu’il n’a pas correctement suivi les travaux sur parties communes et qu’un nouveau sinistre s’est déclaré,
– en cas de fautes de gestion,
– en cas de malversation,
– en cas d’appel de fonds occultes,
– parce qu’il est trop cher.
Bien entendu la liste n’est pas exhaustive.
Le deuxième syndic devra demander au syndic en exercice de porter la résolution visant à sa désignation à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée générale.
Il devra joindre à son courrier recommandé avec accusé réception son contrat de syndic.
J’ai l’impression que mon syndic oriente le vote dans la manière dont il pose la question. Je me trompe ou c’est possible ?
Oui c’est tout à fait subtil si l’on fait bien attention à la manière dont la question est posée oralement au moment du vote.
Elle va être tournée de sorte que cela va créer une pression sociale qui va parfois et même souvent modifier les intentions de votes au niveau des copropriétaires.
Prêter donc attention à la question et soyez sûrs de vos convictions quitte à être le seul à voter dans un sens ! Surtout quand il s’agit de voter « contre ». N’hésitez pas car vous ne pourrez plus contester l’Assemblée générale dans sa globalité ou la résolution votée.
Comment sont calculés les honoraires du Syndic ?
Les honoraires du syndic professionnel consistent en forfait annuel pris en charge par l’ensemble de la copropriété.
Ils assurent la gestion de la copropriété par le syndic.
Très souvent, la concurrence entre Syndic est basée sur les honoraires demandés.
Qui paye le Syndic ?
C’est l’ensemble des copropriétaires qui paie les honoraires de syndic à hauteur de la quote-tantièmes détenues dans les parties communes.
Les honoraires de syndic font effectivement partie des charges générales de copropriété.
Mon syndic a un contrat de trois ans, mais certains copropriétaires déplorent son manque de professionnalisme, peut-on le révoquer avant ?
La révocation du syndic est tout à fait possible.
La révocation du contrat du syndic est possible à tout moment, sous conditions.
Le syndicat de copropriétaires peut demander la résiliation du contrat en cours du syndic si les faits qui lui sont reprochés sont graves.
Par son pouvoir de contrôle du syndic, Le conseil syndical doit demander au syndic de qu’il porte la question de la résiliation de son contrat dans une résolution qui sera inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
La demande du conseil syndical doit préciser la ou les inexécutions qui sont reprochées au syndic.
Si le syndic refuse, un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical peut convoquer une assemblée générale extraordinaire pour voter la révocation du syndic.
La décision d’arrêter le contrat du syndic est votée à la majorité absolue des copropriétaires.
Si la copropriété n’est plus gérée par aucun syndic, un administrateur provisoire pourra être désigné par le Tribunal judiciaire, dans le cadre d’une action en référé.
Cet administrateur provoquera une Assemblée générale au cours de laquelle un nouveau syndic sera désigné.
Le Syndic peut-il être assisté par un Avocat en droit de la copropriété ?
C’est préférable en cas de litige ou dans le cadre d’une mission de conseil pour une bonne gestion d’une copropriété.
Dans la majorité des cas, l’avocat d’une copropriété est choisi par le syndic de copropriété lui-même, ce qui explique que le plus souvent, ce même avocat est un avocat habitué à travailler avec le syndic de copropriété en question.
Mais en réalité c’est le Syndicat des copropriétaires qui doit choisir l’avocat de la copropriété.
De manière générale, le rôle de l’Avocat en droit de la copropriété sera de :
– conseiller et accompagner au mieux le syndic pour qu’il n’engage pas sa responsabilité,
– conseiller et accompagner au mieux le syndicat des copropriétaires afin que les règles soient bien respectées et que sa responsabilité, de plein droit, encore plus forte que celle du syndic, ne soit pas engagée.
Il est choisi pour ses compétences en droit de la copropriété, le lien de confiance qu’il a établi avec les copropriétaires, sa volonté de résoudre amiablement des litiges avant de choisir la voie judiciaire et de lancer une action en justice.
Peut-on contraindre le Syndic à changer d’avocat ?
Oui !
Si l’Avocat en droit de la copropriété a perdu la confiance du syndicat des copropriétaires ou du conseil syndical, c’est souvent ce dernier qui demandera au syndic de changer d’avocat.
Le syndic devra s’exécuter car il ne fait qu’assurer la gestion de la copropriété et s’il constate que l’avocat n’a plus la confiance de la copropriété, mieux vaut changer d’avocat.
Comment sont désignés les membres du conseil syndical ?
C’est l’assemblée générale qui élit les membres du conseil syndical pour une durée maximale de 3 ans mais cela peut être un an.
Le règlement de copropriété peut parfois fixer le nombre de membre qui composeront le Conseil syndical.
Celui-ci ne peut cependant pas être constitué d’une seule personne.
Il est conseillé au moins 3 membres.
Les membres du conseil syndical sont élus à la majorité absolue de l’article 25 de la Loi de 1965.
Le Président est élu par les membres du Conseil syndical.
Quelles sont les obligations d’un conseil syndical ?
Le Conseil syndical assiste le syndic et en contrôle la gestion.
Tous les membres du conseil syndical ont la possibilité de consulter les documents relatifs à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété.
Le Conseil syndical a une mission consultative et peut même apporter ses compétences techniques.
Il établit conjointement avec le syndic l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Le Conseil syndical peut-il convoquer les copropriétaires à une assemblée générale ?
En cas de carence du syndic, il est habilité à solliciter du syndic la convocation à l’assemblée générale.
En cas de courrier de mise en demeure resté infructueux alors que le syndic disposait d’un délai de 8 jours pour répondre, l’assemblée générale peut être convoquée par le président du Conseil syndical.
La responsabilité du Conseil syndical dans son entier (et non celle de chaque membre du conseil syndical pris individuellement) peut être engagée en cas de faute dans sa mission de contrôle du syndic laquelle a généré un préjudice pour le syndicat des copropriétaires (c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires composant la copropriété).
Qui convoque les assemblées générales des copropriétaires ?
La convocation aux assemblées générales des copropriétaires relève d’une des mission incombant au syndic.
Dans quel délai les convocations doivent être réceptionnées avant le jour de la tenue de l’assemblée générale ?
Une assemblée générale est organisée par le syndic de copropriété qui doit convoquer l’ensemble des copropriétaires au moins 21 jours avant la tenue de l’Assemblée générale.
Le non-respect de ce délai peut entraîner l’annulation de l’assemblée générale si elle s’est tenue mais qu’un copropriétaire a décidé de la contesté dans un délai de 2 mois à compter de la réception du procès-verbal.
La convocation est adressée par courrier recommandé avec accusé réception.
La Loi ALUR prévoit que les convocations peuvent désormais être adressées par courrier électronique.
La remise en mains propres contre émargement est également admise.
Quelles sont les mentions obligatoires contenues dans la convocation à une assemblée générale ?
La convocation doit mentionner les informations suivantes :
Lieu
Date et heure de la réunion
Ordre du jour précisant chacune des questions soumises à délibération
Modes de consultation des justificatifs de charges de copropriété avant la tenue de l’assemblée générale.
A quelle fréquence se déroule une Assemblée générale ?
De manière générale, il se tient au moins une Assemblée générale annuelle (ordinaire), en sus des Assemblées générales extraordinaires qui peuvent avoir lieu dans le courant de l’année pour voter sur des questions bien précises.
Une Assemblée générale ordinaire correspond à la périodicité liée à l’arrêté des comptes devant intervenir tous les ans.
En effet, l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires couvre la période de 12 mois.
Quels sont les copropriétaires concernés par une convocation à une Assemblée générale ?
Tous les copropriétaires lesquels constituent le syndicat des copropriétaires.
Tous les copropriétaires, personnes physiques ou personnes morales, doivent être destinataires d’une convocation.
A défaut de convocation d’un seul copropriétaire, l’assemblée générale sera annulée.
Lorsqu’il s’agit de deux époux et que ces derniers sont propriétaires du même bien, la convocation doit être libellée au nom de chacun des deux époux.
La convocation adressée à un seul des deux époux n’est pas valable.
Que doit contenir un procès-verbal d’Assemblée générale ?
Les mentions qui sont consignées dans le procès-verbal doivent permettre de retranscrire fidèlement les conditions dans lesquelles s’est tenue l’Assemblée générale.
L’inscription du résultat des votes est dont crucial afin que les copropriétaires sachent qu’elles sont les résolutions qui ont été adoptées et celles qui ne l’ont pas été et sous quelle majorité celles-ci ont été votées.
Le procès-verbal doit comporter sous chaque résolution inscrite à l’ordre du jour :
Le résultat du vote en précisant le nom des copropriétaires qui se sont opposés à la décision :
Leur nombre de voix, ainsi que ceux qui se sont abstenus et leur nombre de voix ;
Les réserves qui ont pu être formulées par un copropriétaire lors de l’assemblée ;
Les signatures du bureau (président, scrutateurs et secrétaire).
Cela permettra de vérifier si une résolution a été ou non adoptée à la bonne majorité.
Quelles sont les mentions obligatoires du procès-verbal d’une assemblée générale ?
En cas d’absence de certaines mentions obligatoires, la nullité du procès-verbal pourra être sollicitée.
Exemple : procès-verbal non signé
La consignation des votes dans le procès-verbal
Par la suite, le procès-verbal consigne les résultats des votes :
Votes « pour »,
Votes « contre »
Abstention.
Il est également possible d’y intégrer des réserves et des précisions soulevées par un copropriétaire lors de la tenue de l’assemblée générale.
Dans quel délai est notifié le procès-verbal d’une assemblée générale ?
Le procès-verbal est notifié dans un délai d’un mois à compter de la tenue de l’Assemblée générale notamment aux copropriétaires opposants ou défaillance.
Aucune sanction n’est prévue si le copropriétaire ne procède pas à la notification du Procès-verbal dans les délais prévus ou s’il ne le notifie pas.
Ainsi, en cas de retard de notification, le délai de contestation n’ayant pas débuté, les copropriétaires qui voudront contester l’assemblée générale disposeront d’un délai de 2 mois à compter du jour la notification aura été réalisée dans les formes légales.
En l’absence de notification du procès-verbal, les copropriétaires disposent d’un délai de prescription de 5 ans pour contester une assemblée générale.
Contestation d’une Assemblée générale : comment et dans quel délai ? Le recours à l’Avocat est-il nécessaire voire même obligatoire ?
Pour contester une Assemblée générale, c’est-à-dire pour demander la nullité de l’Assemblée générale dans son entier ou la nullité d’une résolution d’une assemblée générale (notamment en cas d’abus de majorité ou du non-respect des règles de majorité) le délai de contestation est de deux mois.
L’action est portée devant le Tribunal judiciaire du lieu de la situation du bien.
Il s’agit d’une action au fond avec représentation obligatoire de l’Avocat.
Assemblée générale – syndic et travaux urgents
Quel est le rôle du syndic en matière de travaux urgents de copropriété ?
De manière générale, c’est l’assemblée générale des copropriétaires qui donne l’autorisation, par un vote, de réaliser des travaux sur les parties communes.
Cependant, en cas d’urgence, le syndic sur qui pèse une obligation d’entretien et de conservation de la copropriété, peut faire réaliser en urgence les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Une clause du règlement de copropriété qui viendrait restreindre ou supprimer cette possibilité accordée au syndic par la Loi du 10 juillet 1065 serait nulle et non avenue, c’est-à-dire inapplicable.
Il n’existe cependant pas de définition des « travaux urgents ».
L’urgence est donc laissée à la libre appréciation du syndic ou du Tribunal en cas de litige portée en justice.
L’urgence est souvent caractérisée par la protection de la sécurité des personnes et des biens, la protection de l’intégrité lorsque par exemple, la solidité de l’immeuble est en jeu et qu’un dommage imminent est susceptible d’intervenir.
Par exemple : une canalisation fuyarde pendant de nombreuses années laquelle a infiltré le plafond d’un logement et qui peut s’effondrer à tout moment.
Ø De quelle manière va procéder le syndic ?
Le syndic doit ainsi procéder aux démarches nécessaires pour la réalisation des travaux mais il devra ensuite faire ratifier les travaux et les devis en assemblée générale extraordinaire après convocation.
Aussi, dans un premier temps, le syndic doit informer les copropriétaires de l’ensemble des travaux par courrier, avis inséré dans les boîtes aux lettres ou voie d’affichage au sein de la copropriété.
Ø Peut-on contester le montant des travaux urgents ?
Une provision peut être sollicitée de l’ensemble des copropriétaires en raison du caractère urgents des travaux et de l’absence des fonds nécessaires mais uniquement si l’assemblée générale extraordinaire a été convoquée immédiatement.
La provision ne peut être supérieure au tiers du montant du devis des travaux.
Ainsi, en cas d’absence de convocation ou de convocation tardive à l’assemblée générale extraordinaire, un copropriétaire peut contester les charges.
Cependant, s’il souhaite un remboursement, il doit poursuivre l’affaire en justice.
Le syndic peut-il engager sa responsabilité s’il ne convoque pas les copropriétaires en assemblée générale extraordinaire ?
Oui. C’est une obligation pour le syndic de faire ratifier les travaux en assemblée.
Si en réalité les travaux n’étaient pas urgents, il pourrait également engager sa responsabilité.
Inversement, s’il n’a rien fait alors que les travaux étaient nécessaires et urgents et qu’un incident s’est produit (effondrement du plafond), il engagera également sa responsabilité.
C’est donc au syndic de s’entourer des professionnels compétents (avocats, expert bâtiment) pour prendre la meilleure décision protectrice des intérêts du syndicat et de son propre intérêt.
Ø Les travaux étaient urgents, le syndic n’a rien fait et un accident s’est produit, qui est responsable ?
Le syndic peut engager sa responsabilité.
Cependant, c’est le syndicat des copropriétaires qui est responsable de plein droit des dommages causés sur la base de la responsabilité du fait des choses car il est considéré comme le gardien des « choses » (équipements, parties communes) se trouvant dans la copropriété.
Le syndic est également responsable de l’entretien de l’immeuble.
Dès lors, dans le cadre d’une action en responsabilité, le syndicat qui sera déclaré responsable pourra se retourner contre le syndic pour non-respect de sa mission alors que les travaux étaient manifestement urgents.