VOTRE FOIRE AUX QUESTIONS !
Qu’est qu’un syndicat des copropriétaires ?
Le syndicat des copropriétaires est composé de l’ensemble des copropriétaires disposant chacun de parties privatives et d’une quote-part des parties communes.
Le Syndicat des copropriétaires existe de plein droit dès lors qu’un immeuble se trouve en copropriété.
Le syndicat a-t-il la capacité de passer des actes juridiques ou doit-il solliciter le syndic?
Le Syndicat a la capacité de signer des contrats, engager du personnel comme un gardien ou encore signer des marchés de travaux.
Le syndicat peut procéder à l’acquisition de biens immobiliers qui deviendront des locaux à usage commun : box, places de stationnement, jardin, loge de gardien.
C’est donc le syndicat qui en deviendra propriétaire.
Il conviendra donc de distinguer le patrimoine propre du syndicat et les parties communes lesquelles appartiennent aux copropriétaires.
Je suis copropriétaire, j’ai acheté sur plan (en VEFA), le promoteur ne fait rien, les réserves sur les parties communes ne sont pas levées, le syndicat des copropriétaires peut-il agir en justice ?
Le syndicat des copropriétaires a le droit d’agir en justice comme demandeur (c’est lui qui introduit l’action en justice) ou comme défendeur (l’action en justice sera exercée contre le syndicat et non contre le syndic).
Le syndicat est chargé de la défense de l’immeuble.
Le syndic de copropriété a la qualité pour représenter le syndicat.
Le syndicat des copropriétaires peut-il disposer des parties communes, c’est-à-dire les vendre ?
Le pouvoir du Syndicat des copropriétaires est limité à des actes d’administration et de jouissance des parties communes.
Aucun pouvoir plus important ne lui est accordé.
Le syndicat des copropriétaires est-il en droit de modifier la répartition entre les parties privatives et les parties communes?
Non
Le syndicat n’a ni le droit de porter atteinte aux parties communes ni le droit de porter atteinte au droit de propriété d’un copropriétaire (en cas de modification d’une partie privative).
Le syndicat ne peut pas non plus modifier la répartition des quote-parts des parties communes.
Le syndicat des copropriétaires peut-il être responsable des dommages causés aux copropriétaires?
Le syndicat est responsable des dommages causés à un ou plusieurs copropriétaires.
Exemple : sinistre sur partie commune non résolu malgré les demandes incessantes d’un copropriétaire.
L’action dirigée contre le syndicat des copropriétaires suppose un dommage causé par les parties communes et non par les parties privatives.
Le dommage proviendrait ainsi d’une carence du syndicat dans l’entretien et la conservation de l’immeuble.
Exemple : défaut d’entretien des parties communes : défaut d’entretien du système de chauffage, vétusté de la colonne des eaux usées fuyarde.
Le syndicat des copropriétaires est-il responsable des vices d’une construction?
Oui!
Le syndicat des copropriétaires est susceptible d’engager sa responsabilité si les vices de constructions affectant les parties communes affectent tant la copropriété que des parties privatives.
Exemples :
- un toit-terrasse infiltré qui impacte les logements situés au niveau du toit et ceux de l’étage inférieur : les copropriétaires pourront se retourner contre le syndicat ;
- absence de cuvelage pourtant accepté par le syndic lors de la livraison des parties communes par le promoteur ;
- remontées de la nappe phréatique dans les sous-sols inondant ainsi le deuxième sous-sol et le rendant inaccessible.
Je suis copropriétaire et je subi un dommage provenant des parties communes, dans quel délai je peux réaliser une action contre le syndicat
Le copropriétaire dispose d’un délai de 5 ans à compter de l’apparition des dommages dans les parties privatives pour engager une action en responsabilité contre le syndicat.
Le syndicat des copropriétaires peut-il engager sa responsabilité pour trouble de voisinage?
Non : quand le trouble survient entre deux copropriétaires
Oui : en raison du comportement des copropriétaires au niveau des parties communes et qui causent un trouble à l’ensemble de la copropriété.
Exemple : jets d’objets sur la villa voisine depuis l’immeuble situé en face, construction d’un immeuble sur la copropriété qui entraîne des dommages sur la villa voisine.
Le syndicat est responsabilité des choses qu’il a sous sa garde
Il s’agit d’un deuxième fondement légal qu’il est possible d’invoquer en sus de la Loi du 10 juillet 1965.
Dans la mesure où il pèse sur le syndicat une obligation d’entretien et de conservation des parties communes, il en devient le “gardien”.
Par conséquent, dès lors qu’un copropriétaire subit un dommage lié aux parties communes, le syndicat peut être déclaré responsable.
Exemple :
- chute d’un copropriétaire pour absence d’entretien de l’escalier dont les marches sont cassées ;
- chute d’un copropriétaire dans le hall sur un produit glissant nécessaire à l’entretien.
Ce type de responsabilité est très intéressante dans la mesure où le copropriétaire victime n’aura pas à prouver la faute du syndicat.
En effet, dès lors que le dommage s’est produit, le syndicat est responsable.
C’est ce que l’on appelle la responsabilité objective, sans faute.
J’ai du bruit dans mon logement, j’ai de l’eau sur ma place de parking, j’habite au 6ème étage et l’ascenseur est toujours en panne, je souhaite engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, je peux?
Oui bien sûr!
Le syndicat des copropriétaires est responsable en cas de manquement à ses obligations de surveillance ou d’administration de l’immeuble.
Exemples : pannes incessantes de l’ascenseur qui a contraint une personne à patienter deux heures enfermée, chute d’une personne dans une trappe restée ouverte avec absence de lumière à cet endroit, effondrement d’un plancher rongé par les infiltrations, absence de remplacement d’éclairages dans les parties communes, absence de chauffage.
Très souvent, le copropriétaire qui engage une action détient de nombreuses preuves : relances incessantes, mise à l’ordre du jour aux assemblées générales successives jamais votées alors que cela relève de l’entretien de l’immeuble. Il s’en servira en justice pour démontrer la carence et la défaillance du syndicat.
Le copropriétaire demandera alors réparation en dommages et intérêts.
La responsabilité pénale du syndicat des copropriétaires peut-elle être engagée?
Oui!
Si l’intégrité physique d’un copropriétaire a été atteinte, il est possible d’engager la responsabilité pénale du syndicat en tant que personne morale.