Qu’est-ce que la destination d’un immeuble et comment est-elle déterminée ? 

La destination d’un immeuble, c’est-à-dire ce à quoi est destiné l’immeuble (destination bourgeoise, mixte, à usage commercial) n’est définie par la Loi. 

Elle est en principe déterminée par le règlement de copropriété. 

Il est très important de connaître la destination de l’immeuble dans lequel on vit car c’est cela qui va déterminer nos droits et nos obligations à l’intérieur de la copropriété. 

La destination de l’immeuble est lié à l’usage que l’on veut en faire, à son utilité ou au standing que l’on veut accorder à une copropriété. 

Les exemples les plus fréquents de destination d’un immeuble : 

• les immeubles à usage unique d’habitation : si l’immeuble est à usage exclusif d’habitation, l’usage commercial, par l’implantation de commerces ou de locaux commerciaux sera interdit ;
• les immeubles destinés à l‘exercice d’une activité professionnelle (industrie, bureaux et locaux professionnels) : il peut d’agir d’un complexe artisanal, commercial et industriel. Dans ce cas, il sera par exemple, très difficile de limiter des travaux pour rénovation d’un local commercial. Cependant, le règlement de copropriété peut exclure certaines activités qui occasionneraient des nuisances sonores ou olfactives par exemple. 
• Les immeubles mixtes à usage d’habitation se combinant avec des locaux professionnels. 
• Les immeubles à destination principale d’habitation avec dérogation d’usage professionnel : dans ce cas, le règlement de copropriété va permettre, par une clause, l’exercice d’une activité professionnelle mais uniquement si celle-ci ne nuit pas au bien-être des copropriétaires. 

Si une clause prévoit au sein du règlement de copropriété, un usage d’habitation bourgeoise de manière exclusive, aucune activité autre que l’habitation ne sera permise. 

Les copropriétés très huppées sont très souvent encadrées par un règlement de copropriété incluant une clause d’habitation bourgeoise exclusive. 

Notons que lorsqu’un immeuble comprend des lots à usage commercial ou professionnel, le règlement de copropriété peut prévoir la possibilité d’apposer sur la façade de l’immeuble une plaque professionnelle, à un endroit bien précis et sous réserves de respecter l’esthétique imposé par le syndicat ou l’esthétique des autres plaques déjà existantes. 

Parfois, il arrive que l’autorisation soit accordée par l’Assemblée générale des copropriétaires. 

Par conséquent, avant de louer un local commercial dans un immeuble mixte, il conviendra de se rapprocher du syndic pour réaliser les démarches adéquates. 

De plus, avant de faire l’acquisition d’un bien immobilier que vous souhaiteriez transformer en un local commercial, assurez-vous que la destination de l’immeuble vous le permet et qu’il n’existe pas de clause 

En effet, assurez-vous que le règlement de copropriété ne comporte pas de clause d’habitation bourgeoise exclusive. 

Dans ce cas, continuez vos recherches !

Et si le règlement de copropriété n’est pas explicite, et que vous êtes un commerçant ou un professionnel exerçant une activité libérale, ne prenez pas de risque car il se peut que l’Assemblée générale ne vous accordera jamais l’autorisation de pouvoir vous installer. 

Vous aurez acquis un bien que vous ne pourrez pas utiliser pour l’exercice de votre métier ou commerce. 

Par conséquent, prudence ! et quand bien même le règlement de copropriété est clair, prudence ! 

Le recours à un avocat en droit de la copropriété sera toujours plus confortable car vous recevrez l’avis d’un expert en la matière qui saura vous faire part de vos possibilité d’action mais aussi des risques qui pourraient se poser. 

Si le règlement de copropriété n’est pas clair, consultez un avocat et demandez-lui de faire une analyse très précise de ses termes. 

Parfois, la clause d’habitation bourgeoise n’est pas exclusive mais simple. Cette clause du règlement de copropriété permet alors pour les bailleurs de procéder à une activité de location meublée saisonnière mais de manière limitée pour éviter les nuisances. 

• Et le Airbnb ? 

Si le règlement de copropriété prévoit une clause d’habitation exclusive, la location meublée saisonnière, dont le airbnb sera formellement interdite. 

Cependant, si le règlement de copropriété contient une clause à destination bourgeoise mais qui autorise les activités libérales et permet dans le même l’activité commerciale, la location meublée sera alors autorisée. 

Mais si l’activité commerciale est interdite même dans les immeubles à usage mixte combinant l’habitation et l’exercice des profession libérales mais excluant l’activité commerciale, le Aibnb sera interdit dans la mesure où il s’agit d’une activité commerciale. 

Bien entendu, si le règlement de copropriété interdit de manière claire et expresse les activités commerciales, la location meublée saisonnière dont le Airbnb sera interdite. 

Comment peut-on modifier la destination de l’immeuble ? 

Il est tout à faire possible de modifier la destination d’un immeuble et d’y accorder un autre usage que celui qui avait été initialement prévu par le règlement de copropriété. 

La modification de la destination de l’immeuble entraîne une modification de la catégorie de la copropriété et par conséquent, l’usage qui sera fait des parties communes. 

La décision peut donc être lourde de conséquences. 

Par conséquent, modifier la destination d’un immeuble implique une décision de l’Assemblée générale adoptée à l’unanimité des votes. 

La destination de l’immeuble ne peut être modifiée que par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires prise à l’unanimité car elle va entraîner une modification du règlement de copropriété. 

Un copropriétaire peut-il contester la modification de la destination de l’immeuble ? Comment ? 

La contestation de la modification du règlement de copropriété est possible si cette modification a été votée en Assemblée générale des copropriétaires, l’unanimité, c’est-à-dire par l’ensemble des copropriétaires présents ou représentés. 

Exemple concret : 

Un copropriétaire, habitué des locations meublées saisonnières, a acquis un bien au sein d’une copropriété, au motif que celle-ci permettait de faire de son lot un usage commercial. Il s’agit en effet d’une copropriété à usage mixte. 

Mais le Conseil syndical ne l’entend plus ainsi ! 

Le bruit et les nuisances sonores occasionnés par les locations meublées ont été tels que les copropriétaires veulent faire de la copropriété, un immeuble à usage unique d’habitation. 

La résolution visant à modifier la destination de l’immeuble est ainsi présentée à l’occasion de l’Assemblée générale annuelle des copropriétaires. Celle-ci est adoptée en application du majorité incorrecte et non conforme à ce que la loi du 10 juillet 1965 prévoit. 

Le copropriétaire souhaite donc contester l’Assemblée générale et demander la nullité de la résolution adoptée. 

Il disposera d’un délai de 2 mois à compter de la réception du procès-verbal de l’Assemblée générale et saisira le Tribunal judiciaire par l’intermédiaire de son avocat spécialisé en droit de la copropriété. 

Bien entendu, le copropriétaire devra avoir voté « contre » la résolution ou devra avoir été considéré comme « défaillant » c’est-à-dire absent et non représenté. 

Le syndic et le syndicat auront tout intérêt à s’abstenir de toute modification du règlement de copropriété tant que l’affaire n’a pas été tranchée en justice et ce, parce que la résolution n’aura pas été votée dans le respect des règles légales. 

Dès lors, si personne ne s’oppose à la résolution votée et si personne ne conteste en justice dans ce délai de 2 mois, la résolution deviendra définitive et le règlement de copropriété pourra être modifié. 

Les Avocats en droit de la copropriété sont compétents pour modifier un règlement de copropriété (de même que des statuts d’ASL qu’il convient ensuite de déclarer en préfecture). 

Les Avocats références par EO-LEX peuvent accompagner les cabinets de syndics, un conseil syndical ou quelque copropriétaire que ce soit sur la question de la destination d’un immeuble pour conseiller au mieux un copropriétaire sur l’usage qu’il peut faire des parties communes ou sur une modification du règlement de copropriété à intervenir.