Des travaux privatifs dans un logement ont occasionnés des gros dégâts constatés sur les parties communes ?
Que sont les parties communes ?
Les parties communes constituent les parties dont peuvent jouir tous les copropriétaires, ensemble.
L’administration et la gestion des parties communes sont organisées par les trois textes légaux principaux :
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/
- LOI ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique
Les parties communes peuvent être générales, c’est-à-dire peuvent être utilisées par l’ensemble des copropriétaires.
On dit qu’elles sont la propriété indivise de tous les copropriétaires.
Elles peuvent également être spéciales, c’est-à-dire être utilisées seulement par un petit groupe de copropriétaires.
Les parties communes sont listées au sein du règlement de copropriété.
En cas de contradiction entre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les copropriétaires se réfèrent à l’article 3 de la Loi du 10 juillet 1965 qui stipule :
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
– le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
– le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
– les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
– les locaux des services communs ;
– les passages et corridors ;
-tout élément incorporé dans les parties communes ».
Chaque copropriétaire a donc la jouissance de ces parties communes et peut circuler librement sur celles-ci.
Mais comme chaque droit à ses limites et ses restrictions, un copropriétaire ne peut pas faire un usage abusif d’une partie commune.
Les parties privatives au sein d’une copropriété
Les parties privatives sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire.
Les parties privatives sont constituées en Lot.
L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 indique que les parties privatives relèvent de l’usage exclusif d’un copropriétaire :
- La porte d’entrée, les fenêtres, les volets, les stores, les balustrades, les appuis de balcons ;
- les murs, les cloisons intérieurs qui ne font pas partie du gros œuvre et leur revêtement ;
- les enduits des murs intérieurs ;
- les carrelage et tout type de revêtement ;
- les plafonds ;
- les installations de cuisine (évier, plan de travail…) ;
- les installations de plomberie (radiateurs, canalisations intérieures qui desservent uniquement un logement, cuisine, salle de bains) ;
- les cheminées ;
- la cave ou le garage si le lot en comporte ;
- les boîtes aux lettres.
Des travaux peuvent donc être engagés par des copropriétaires sur les parties privatives, sans difficultés ni intervention de la copropriété dès que les travaux sont strictement privatifs.
Que signifie des travaux privatifs ?
Les travaux privatifs sont ceux effectués par un copropriétaire sur son lot, c’est-à-dire dans son logement.
Dès lors que ces travaux ne touchent en aucun cas à la structure de l’immeuble ou à l’aspect extérieur de l’immeuble (mur porteur, plafond, façade), il n’est pas nécessaire d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Cela signifie qu’en revanche, si les travaux viennent toucher les parties communes, une autorisation devra être accordée par le syndicat des copropriétaires. A défaut, celui-ci pourra demander en justice, une remise en état des lieux, si le copropriétaire est récalcitrant et ne s’exécute pas après un ou plusieurs courriers de mise en demeure n’ont pas abouti.
Les travaux privatifs sont donc à la charge du copropriétaire qui réalise les travaux puisque ces derniers ne touchent que son lot et n’implique par la copropriété.
Parfois, pour éviter toute difficulté ou complication, l’assistance d’un Bureau d’études ou d’un architecte sera nécessaire, dès lors que des cloisons seront atteintes ce, même s’il ne s’agit pas de mur porteur et même si la structure de la copropriété n’est pas atteinte.
Si les travaux privatifs sont parfaitement réalisés et si aucun désordre au niveau des parties communes n’a pu être déploré, le copropriétaire peut être tranquille face au syndicat des copropriétaires.
Mais qu’en est-il quand les travaux se compliquent et qu’ils génèrent un désordre au niveau des parties communes ?
Il peut arriver que des travaux, analysés comme privatifs, ont finalement porté atteinte aux parties communes.
Prenons l’exemple concret d’un couple qui a commandé auprès d’une entreprise des travaux, lesquels n’ont pas été votés en Assemblée générale car ils revêtaient un caractère privatif. Seul le revêtement du sol de la cuisine, de nature privative, devait être déposé.
Mais voilà que les travaux ne se déroulent pas comme prévu ! Le plafond s’effondre au moment de l’intervention de l’entreprise. Un trou béant entre le logement du couple et celui des voisins situés en dessous est donc constaté.
Le Syndic est immédiatement averti de ces désordres.
Comment doit agir le Syndic de copropriété si les travaux privatifs portent atteinte aux parties communes ?
Le Cabinet de syndic gestionnaire doit se rendre sur les lieux et déclarer immédiatement le sinistre.
La déclaration de sinistre donne lieu à l’intervention d’un expert en bâtiment missionné par la compagnie d’assurance.
Ce dernier va dresser un rapport d’expertise contradictoire à la suite de son expertise qui se seront tenue en présence du Syndic, des copropriétaires concernés, éventuellement des voisins victimes de ces désordres et parfois d’un membre du Conseil syndical.
Sur la base de ce rapport d’expertise donnant des préconisations de travaux, ceux-ci pourraient être réalisés.
Cependant, ce n’est pas si simple !
Le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires, va vouloir engager la responsabilité du couple qui a fait réaliser les travaux en estimant que ces derniers ont impacté gravement les parties communes.
Une action en justice va être menée par l’Avocat de la copropriété ou du moins un avocat spécialisé en droit de la copropriété.
Afin d’engager la responsabilité du couple, il va falloir dans un premier temps de déterminer la cause des désordres.
Pour ce faire, l’intervention d’un expert judiciaire sera rendue nécessaire.
L’avocat en droit de la copropriété portera ainsi l’affaire en justice pour solliciter la désignation d’un expert judiciaire.
Cette action porte le nom de référé-expertise.
Cette action contentieuse se déroule devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
A la suite de l’audience devant le Juge des référés, une décision (ordonnance de référé) sera rendue à la suite de quoi un expert judiciaire sera nommé.
Conseil pratique pour gagner du temps : il est nécessaire d’engager directement l’entreprise en cause et son assurance garantie décennale pour éviter de perdre du temps et de repartir devant le Juge pour les mettre en cause ultérieurement.
Mieux vaut mettre en cause tout le monde dès le départ pour ne pas rallonger la procédure et les opérations d’expertise.
L’expert judiciaire va donc réunir tous les acteurs concernés pour une première réunion d’expertise.
Bien entendu, les avocats en droit immobilier et droit de la copropriété de chacune des parties seront présents pour accompagner leur client, poser des questions, écouter les autres parties ou encore faire des observations dans leur intérêt.
D’autres réunions suivront jusqu’au dépôt du rapport d’expertise définitif.
Le rapport d’expertise contient des informations sur l’historique du litige, les désordres ou les malfaçons Il contient des photographies. L’expert donne son avis sur l’origine du désordre et donne des préconisations pour remédier aux désordres. Il donne également son avis sur les responsabilités engagées.
Le rapport d’expertise intervient après que les Avocats aient pu produire leurs explications sous forme de « Dire à expert » par lequel il se répondent, répondent aux observations de l’expert, sollicitent une autre expertise etc… Tout ce qui peut permettre la défense de leur client devra être consigné pour éclairer l’expert judiciaire.
Quelles sont les obligations d’action du Syndicat des copropriétaires ?
On pense toujours que c’est le syndic qui agit mais en réalité c’est le syndicat des copropriétaires car s’il n’agit pas, sa responsabilité de plein droit pourra être engagée dans la mesure où le syndicat a l’obligation d’administrer et de gérer la copropriété.
La responsabilité de plein droit est engagée même en l’absence de faute de sa part juste parce qu’un dommage a été constaté. Il est donc crucial que le Syndicat des copropriétaires agisse et c’est souvent le conseil syndical qui agit en symbiose avec le Syndic gestionnaire.
Quels sont les recours en justice envisageables ?
Tout dépend de la conclusion de l’expert.
Si l’expert a conclu à la responsabilité du couple : sa responsabilité pourra être engagée
Si l’expert a conclu à la responsabilité du syndicat des copropriétaires car en réalité, si le plafond s’est écroulé, c’est parce que le sol était rongé par l’eau provenant d’infiltrations jamais réparées : la responsabilité du syndicat pourra être engagée.
En effet, c’est la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui sera engagé car il pèse sur celui-ci une obligation d’entretien de l’immeuble.
Par conséquent, dès lors que les parties communes nécessitent un entretien parce qu’elles présentent un défaut ou qu’elles sont vieillissantes, il convient de voter les travaux d’entretien en assemblée générale.
Si les travaux nécessaires ne sont jamais portés à l’ordre du jour d’une assemblée générale ou que les copropriétaires votent toujours « contre », le syndicat des copropriétaires sera déclaré responsable le jour où les vices auront un impact plus grave sur les parties communes.
En effet, il sera constaté la négligence du syndicat à entretenir des parties communes depuis plusieurs années alors que c’est son rôle.
L’expert peut aussi conclure à la responsabilité de l’entreprise qui aurait dû prendre en compte tous les aléas et aurait dû procéder à l’ensemble des études nécessaires pour éviter un tel désordre.
Il se pourrait alors qu’un partage des responsabilités soit envisagé entre le couple, l’entreprise et le syndicat.
Au final, plusieurs schémas de responsabilités peuvent se poser.
Comment mettre en œuvre une action en responsabilité ?
Dès lors que le rapport d’expertise permettra de savoir qui est responsable en fonction de la découverte de l’origine des désordres, il conviendra de se concentrer sur l’action en responsabilité.
L’action en responsabilité sera engagée devant le Tribunal judiciaire, cette fois-ci au fond et non devant le Juge des référés.
Il s’agit d’un autre type de procédure laquelle nécessite impérativement l’intervention d’un avocat, notamment un avocat en droit immobilier qui pratique le droit de la copropriété.
Mais qui agira en justice ?
. Les voisins victimes de l’effondrement
Il s’agira pour eux de mettre en cause le Syndicat des copropriétaires, éventuellement le syndic si l’on peut constater des carences et une défaillance dans la prise en charge du sinistre, le couple de copropriétaire si l’on constate qu’il a fait appel à l’entreprise de manière très légère sans étude préalable d’un bureau d’études et enfin, la responsabilité de l’entreprise.
Leur action sera destinée à obtenir des dommages et intérêts pour tous les préjudices subis :
- Préjudice de jouissance : ils n’ont plus pu jouir de leur logement pendant des mois, voire même des années le temps de l’expertise,
- Préjudice moral,
- Préjudice économique : ils ont dû se reloger.
. Le Syndicat des copropriétaires
Si celui-ci n’a rien à se reprocher, il pourra agir contre le couple à l’origine des travaux et contre l’entreprise qui a procédé aux travaux à l’origine des désordres.
Le Syndicat pourra également mettre en cause le syndic s’il a pu constater des défaillances.
Il sollicitera en justice des dommages et intérêts mais également le remboursement de l’ensemble des frais engagés frais d’huissier, frais d’expertise judiciaire et frais d’avocat engagés tout au long de la procédure.
Dans le cadre de cette action, le couple demandera au Juge que l’entreprise viennent garantir, c’est-à-dire prendre en charge, l’ensemble des condamnations auquel ils pourraient être confrontés.
On dit alors que l’entreprise à l’origine des désordres sera appelée à relever garantie des condamnations ordonnées par le Juge.
Si l’entreprise ne s’estime pas responsable, elle devra se défendre et en rapporter la preuve.
Les travaux de réparation du plafond, partie commune, qu’en est-il ?
Les travaux de réparation seront votés en Assemblée générale.
Ils seront pris en charge par celui qui est responsable.
Si le couple a été déclaré responsable, il devra en assumer les conséquences et prendre en charge les travaux de réfection des parties communes.
Si c’est l’entreprise qui a été déclarée responsable :
- Soit elle s’exécute et prend en charge les travaux de réfection
- Soit elle refuse : dans ce cas, le couple pourrait prendre en charge les travaux et se retourner ensuite contre l’entreprise dans le cadre d’une action en responsabilité.
Si l’expert démontre que les désordres sont dû à un mauvais entretien de la copropriété, le syndicat des copropriétaires devra assumer la prise en charge du coût des travaux.
Vous l’aurez compris, la décision d’entreprendre des travaux privatifs n’est pas anodin.
EO-LEX vous accompagnera en cas de problème qui sera survenu à la suite de l’engagement de travaux privatif.
Contactez EO-LEX et un Avocat en droit de la copropriété vous accompagnera durant toute la procédure.