Je subis un dégât des eaux dans mon appartement en raison d’un sinistre qui s’est déclaré sur les parties communes, que dois-je faire ?
Quelles seront mes démarches auprès du Syndic et du Syndicat des copropriétaires qui se réunissent en Assemblée générale tous les ans?
On vous explique tout !
Qu’est-ce qu’une partie commune ?
Les parties communes constituent les parties dont peuvent jouir tous les copropriétaires, ensemble.
L’administration et la gestion des parties communes sont organisées par les trois textes légaux principaux :
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/
- LOI ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique
Les parties communes peuvent être générales, c’est-à-dire peuvent être utilisées par l’ensemble des copropriétaires.
On dit qu’elles sont la propriété indivise de tous les copropriétaires.
Elles peuvent également être spéciales, c’est-à-dire être utilisées seulement par un petit groupe de copropriétaires.
Les parties communes sont listées au sein du règlement de copropriété.
En cas de contradiction entre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les copropriétaires se réfèrent à l’article 3 de la Loi du 10 juillet 1965 qui stipule :
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
– le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
– le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
– les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
– les locaux des services communs ;
– les passages et corridors ;
-tout élément incorporé dans les parties communes ».
Qu’est ce que des parties privatives ?
Les parties privatives sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire.
Les parties privatives sont constituées en lot.
L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 indique que les parties privatives relèvent de l’usage exclusif d’un copropriétaire :
- La porte d’entrée, les fenêtres, les volets, les stores, les balustrades, les appuis de balcons ;
- les murs, les cloisons intérieurs qui ne font pas partie du gros œuvre et leur revêtement ;
- les enduits des murs intérieurs ;
- les carrelage et tout type de revêtement ;
- les plafonds ;
- les installations de cuisine (évier, plan de travail…) ;
- les installations de plomberie (radiateurs, canalisations intérieures qui desservent uniquement un logement, cuisine, salle de bains) ;
- les cheminées ;
- la cave ou le garage si le lot en comporte ;
- les boîtes aux lettres.
Que dois-je faire si le sinistre sur les parties communes affecte mon logement ?
Exemple de sinistre sur parties communes :
– fuite de la toiture,
– fuite au niveau de l’étanchéité de la terrasse du voisin,
– colonne d’eau fuyarde,
– incendie
Lorsque l’appartement d’un copropriétaire est affecté par un sinistre qui s’est déclaré au niveau des parties communes, le copropriétaire doit immédiatement en référer au cabinet de syndic gestionnaire de la copropriété.
Le copropriété victime du sinistre aura déclaré le sinistre à sa propre assurance. Un expert aura été missionné pour évaluer la prise en charge des réparations d’ordre esthétique.
De son côté, le syndic doit, dans un délai de 5 jours, déclarer le sinistre auprès de la compagnie d’assurance de la copropriété.
La déclaration de sinistre est adressée soit par le syndic soit par le président du Conseil syndical.
Celle-ci doit contenir :
Le numéro de police du contrat d’assurance ;
La date de survenance du sinistre ;
Son origine et le lieu de survenance ;
Une description des dégâts avec photographies à l’appui ;
Une estimation du montant des dommages et des réparations ;
Le constat amiable même si l’un des copropriétaires (quand deux copropriétaires sont impliqués notamment) refuse de le signer ;
Notons qu’en cas de dégât des eaux, le constat amiable est obligatoire.
A la suite de la déclaration de sinistre, un rapport d’expertise amiable sera dressé par un expert missionné par la compagnie d’assurance sur la base duquel les travaux devront être réalisés.
Très souvent, c’est le Conseil syndical, lorsqu’il est réactif et coopératif, qui prend en charge le sinistre et qui fait appel à des entreprises sérieuses lesquelles établiront des devis de réparation.
Dès lors, lorsque le syndic prend l’initiative de réaliser des travaux urgents, il lui incombera d’en informer les copropriétaires par tous moyens : courrier, affichage, dépôt d’une lettre d’information dans la boîte aux lettres.
Autrement dit, le conseil syndical de concert avec le syndic choisira une entreprise et les travaux ainsi que son devis seront ratifiés lors d’une assemblée générale extraordinaire (décret du 17.03.1967 art. 37) :
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/
En effet, il est parfois impossible d’attendre la prochaine Assemblée générale lorsque celle-ci n’a lieu que dans plusieurs mois.
Les travaux sur les parties communes seront réalisés dans les meilleurs délais, en tenant compte de la disponibilité de l’entreprise choisie.
Par la suite, le ou les copropriétaires affectés par le sinistre pourront faire réaliser les travaux d’embellissement financés par leur propre assurance.
Que dois-je faire si le Syndic n’est pas aussi efficace et réactif ?
Le Syndic de copropriété n’est pas toujours aussi réactif et professionnel.
Le copropriétaire n’aura d’autre choix que de contraindre le syndic à réagir pour que les travaux soient réalisés au plus vite.
Le problème est d’autant plus complexe pour le copropriétaire lorsqu’on ne connait pas réellement et exactement la ou les causes du sinistre déploré.
Que faire ?
Le copropriétaire devra dans un premier temps adresser un courrier recommandé avec accusé réception le mettant en demeure de :
- déclarer le sinistre auprès de la compagnie d’assurance de la copropriété,
- mettre en œuvre toutes les mesures nécessaires pour que les travaux soient réalisés au plus vite compte tenu du sinistre qui affecte certaines parties privatives
- lui répondre dans un délai de 8 jours à compter de la réception du courrier
Le courrier de mise en demeure devra être adressé en recommandé avec accusé réception car il constituera une preuve très flagrante de la négligence du syndic en cas d’absence de réponse claire et initiée par ce dernier.
Des mails ainsi que d’autres courriers recommandés pourront être transmis au syndic.
Cela ne fera qu’alourdir sa responsabilité.
Cependant, si les courriers ne donnent lieu à aucune démarche positive, il conviendra pour le copropriétaire concerné de prendre très rapidement, et sans attendre les mesures nécessaires :
1° Mise à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée générale des copropriétaires une résolution visant à faire voter les travaux sur les parties communes
L’intérêt est que si les copropriétaires votent « contre », le copropriétaire concerné aura des preuves de la négligence du syndicat des copropriétaires alors même que pèse sur celui-ci une obligation de conservation et d’entretien des parties communes.
En effet, il faut savoir, contrairement aux idées reçues, que c’est davantage le syndicat des copropriétaires qui est responsable. Le syndic n’est que le représentant du syndicat. Quand bien même sa responsabilité peut être engagée, celle du syndicat est encore plus forte.
De plus, cette résolution est essentielle car il ne faudrait pas que l’on puisse reprocher au copropriétaire concerné de ne pas s’être manifesté et d’avoir fait part à l’ensemble de la copropriété qu’un sinistre s’était déclaré.
C’est souvent le syndic qui est informé de tout et non l’ensemble des copropriétaires qui forment le syndicat et pourtant c’est sur ce dernier que pèse une plus lourde responsabilité.
Il faudra donc qu’il prenne connaissance du sinistre lors de l’Assemblée générale.
Dans le cas où les travaux seraient votés, le syndic devra s’exécuter :
- Déclarer le sinistre auprès de la compagnie d’assurance de la copropriété,
- Bien comprendre les causes du sinistre grâce à l’intervention de l’expert missionné par la compagnie d’assurance,
- Demander des devis à des entreprises
- Choisir une entreprise parmi toutes celles qui ont présentées des devis
- Faire ratifier les devis en assemblée générale en cas de travaux urgents
Que doit-faire le copropriétaire si le syndicat des copropriétaires a voté « contre » la résolution demandant la réalisation de travaux ? les démarches à mettre en œuvre
Le copropriétaire va devoir entreprendre des démarches judiciaires puisque la tentative de résolution amiable du problème, par l’envoi de courriers et de messages n’a pas abouti.
Il devra alors demander en justice la désignation d’un expert judiciaire lequel sera missionné par le Juge des référés pour :
- Procéder aux opérations d’expertise,
- Déterminer la ou les causes du sinistre (son origine) car c’est de la détermination des causes du sinistre que les désordres qui sont intervenus seront réparés définitivement,
- Déterminer les responsabilités en cause : défaut d’entretien, vieillissement : responsabilité du syndicat et du syndic,
Il peut arriver également que le sinistre provienne de plus causes et que l’une des causes soit d’origine privative lorsque le dégât des eaux est en partie lié à un élément d’équipement du logement du voisin.
Exemple : le bac à douche du voisin qui fuit.
Le voisin sera alors responsable, pour partie, du sinistre.
- En résumé :
L’action en justice visant à la désignation d’un expert judiciaire sera initiée devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire du lieu de la situation de l’immeuble.
Les personnes mises en cause dans le cadre de l’action en justice :
- Le syndicat des copropriétaires,
- Le syndic de copropriété,
- La compagnie d’assurance de la copropriété,
- Eventuellement le voisin à l’origine du sinistre, en partie.
Les suites de l’expertise :
Le rapport d’expertise contiendra des informations sur l’historique du litige, les désordres ou les malfaçons. Il contient des photographies. L’expert donne son avis sur l’origine du désordre et donne des préconisations pour remédier aux désordres.
Il donne également son avis sur les responsabilités engagées :
- Celle du syndicat des copropriétaires,
- Celle du syndic
- Eventuellement celle du voisin.
Que faite à la suite du rapport définitif de l’expert judiciaire ?
Les travaux devront être votés en Assemblée générale après qu’au moins 3 devis aient été présentés en Assemblée.
Les travaux pourront ensuite être commandés par le Syndic lequel pourra procéder à des appels de fonds nécessaires à la réalisation de ces derniers.
Lorsque les travaux sont très onéreux, la copropriété peut faire un emprunt.
Quels sont les recours en justice envisageables pour le copropriétaire qui a subi un préjudice du fait de l’absence de réactivité du syndic et du syndicat des copropriétaires ?
Tout dépend de la conclusion de l’expert.
- Si l’expert a conclu à la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison de ses manquements à son obligation d’entretien et de conservation de l’immeuble : la responsabilité du syndicat pourra être engagée.
Le Syndicat des copropriétaires verra sa responsabilité engagée dans le cadre d’une action en responsabilité initiée par le copropriétaire devant le Tribunal judiciaire.
- Le copropriétaire pourra également engager sa responsabilité du syndic s’il estime que tout le temps perdu à faire réaliser les travaux est lié à une faute de sa part, à une carence et une défaillance anormales.
- Le copropriétaire pourra également engager la responsabilité du voisin si une partie du sinistre est à l’origine des problèmes rencontrés
L’action en responsabilité sera engagée devant le Tribunal judiciaire, cette fois-ci au fond et non devant le Juge des référés.
Cette action sera destinée à obtenir des dommages et intérêts pour tous les préjudices subis :
- Préjudice de jouissance : il n’a plus pu jouir de leur logement pendant des mois, voire même des années le temps de l’expertise,
- Préjudice locatif : il s’agissait d’un investissement locatif et il n’a pas pu le louer pendant plusieurs mois voire au moins 2 ans
- Préjudice moral,
- Préjudice économique : il a dû se reloger avec sa famille et payer un loyer en plus du crédit immobilier souscrit sur le bien sinistré qu’il a du quitter temporairement.
Cette action permettra également de se faire rembourser par la partie perdante :
– les frais d’avocat,
– les frais de justice,
– les frais d’expertise.
- Bon à savoir :
Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit en cas de sinistre sur les parties commune et que celui-ci provient d’un défaut d’entretien et de conservation de l’immeuble.
Le Syndicat des copropriétaires ne pourra jamais invoquer le fait qu’il ne savait pas qu’un sinistre s’était déclaré surtout si aucune résolution n’est portée en ce sens à l’occasion des assemblées générales qui vont se succéder.
C’est pourquoi, c’est au syndic et au conseil syndical d’être réactif et d’informer correctement et en toute transparence l’ensemble des copropriétaires.
Le Conseil syndical assure un relais entre les copropriétaires et le syndic gestionnaire. Il ne doit faire aucune rétention d’information et doit toujours contraindre le syndic à prendre les mesures nécessaires quand un sinistre se déclare, d’autant que les membres du Conseil syndical restent des copropriétaires à part entière.
Leur responsabilité sera engagée dans le cadre d’une action initiée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.
Par conséquent, il convient de faire preuve de réactivité lorsqu’un sinistre se déclare car le silence et le manque de diligences pourra coûter cher à la copropriété :
– frais d’avocats pour l’action en référé,
– frais d’avocat pour l’action en responsabilité,
– frais d’avocat pour toute la durée de l’expertise,
– remboursement des frais d’expertise,
– remboursement des frais d’huissier,
– versement de dommages et intérêts qui seront alloués au copropriétaire.
EO-LEX assure à ses clients la prise en charge par ses avocats partenaires de litige de copropriété qui se déclare à la suite d’un sinistre mal géré par le syndic et/ou par le syndicat des copropriétaires.
Faites appel à EO-LEX pour vous accompagner dans la gestion de votre dégâts des eaux.
La gestion d’un dégâts des eaux donne lieu aux mêmes démarches pour d’autres types de sinistres qui pourraient se déclarer sur les parties communes de la copropriété.
N’hésitez pas à contacter EO-LEX et nous vous guiderons au mieux.
SINISTRE SUR PARTIES COMMUNES ET CARENCE DU SYNDIC
Je subis un dégât des eaux dans mon appartement en raison d’un sinistre qui s’est déclaré sur les parties communes, que dois-je faire ?
Quelles seront mes démarches auprès du Syndic et du Syndicat des copropriétaires qui se réunissent en Assemblée générale tous les ans?
On vous explique tout !
Qu’est-ce qu’une partie commune ?
Les parties communes constituent les parties dont peuvent jouir tous les copropriétaires, ensemble.
L’administration et la gestion des parties communes sont organisées par les trois textes légaux principaux :
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/
- LOI ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique
Les parties communes peuvent être générales, c’est-à-dire peuvent être utilisées par l’ensemble des copropriétaires.
On dit qu’elles sont la propriété indivise de tous les copropriétaires.
Elles peuvent également être spéciales, c’est-à-dire être utilisées seulement par un petit groupe de copropriétaires.
Les parties communes sont listées au sein du règlement de copropriété.
En cas de contradiction entre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les copropriétaires se réfèrent à l’article 3 de la Loi du 10 juillet 1965 qui stipule :
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
– le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
– le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
– les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
– les locaux des services communs ;
– les passages et corridors ;
-tout élément incorporé dans les parties communes ».
Qu’est ce que des parties privatives ?
Les parties privatives sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire.
Les parties privatives sont constituées en lot.
L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 indique que les parties privatives relèvent de l’usage exclusif d’un copropriétaire :
- La porte d’entrée, les fenêtres, les volets, les stores, les balustrades, les appuis de balcons ;
- les murs, les cloisons intérieurs qui ne font pas partie du gros œuvre et leur revêtement ;
- les enduits des murs intérieurs ;
- les carrelage et tout type de revêtement ;
- les plafonds ;
- les installations de cuisine (évier, plan de travail…) ;
- les installations de plomberie (radiateurs, canalisations intérieures qui desservent uniquement un logement, cuisine, salle de bains) ;
- les cheminées ;
- la cave ou le garage si le lot en comporte ;
- les boîtes aux lettres.
Que dois-je faire si le sinistre sur les parties communes affecte mon logement ?
Exemple de sinistre sur parties communes :
– fuite de la toiture,
– fuite au niveau de l’étanchéité de la terrasse du voisin,
– colonne d’eau fuyarde,
– incendie
Lorsque l’appartement d’un copropriétaire est affecté par un sinistre qui s’est déclaré au niveau des parties communes, le copropriétaire doit immédiatement en référer au cabinet de syndic gestionnaire de la copropriété.
Le copropriété victime du sinistre aura déclaré le sinistre à sa propre assurance. Un expert aura été missionné pour évaluer la prise en charge des réparations d’ordre esthétique.
De son côté, le syndic doit, dans un délai de 5 jours, déclarer le sinistre auprès de la compagnie d’assurance de la copropriété.
La déclaration de sinistre est adressée soit par le syndic soit par le président du Conseil syndical.
Celle-ci doit contenir :
Le numéro de police du contrat d’assurance ;
La date de survenance du sinistre ;
Son origine et le lieu de survenance ;
Une description des dégâts avec photographies à l’appui ;
Une estimation du montant des dommages et des réparations ;
Le constat amiable même si l’un des copropriétaires (quand deux copropriétaires sont impliqués notamment) refuse de le signer ;
Notons qu’en cas de dégât des eaux, le constat amiable est obligatoire.
A la suite de la déclaration de sinistre, un rapport d’expertise amiable sera dressé par un expert missionné par la compagnie d’assurance sur la base duquel les travaux devront être réalisés.
Très souvent, c’est le Conseil syndical, lorsqu’il est réactif et coopératif, qui prend en charge le sinistre et qui fait appel à des entreprises sérieuses lesquelles établiront des devis de réparation.
Dès lors, lorsque le syndic prend l’initiative de réaliser des travaux urgents, il lui incombera d’en informer les copropriétaires par tous moyens : courrier, affichage, dépôt d’une lettre d’information dans la boîte aux lettres.
Autrement dit, le conseil syndical de concert avec le syndic choisira une entreprise et les travaux ainsi que son devis seront ratifiés lors d’une assemblée générale extraordinaire (décret du 17.03.1967 art. 37) :
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/
En effet, il est parfois impossible d’attendre la prochaine Assemblée générale lorsque celle-ci n’a lieu que dans plusieurs mois.
Les travaux sur les parties communes seront réalisés dans les meilleurs délais, en tenant compte de la disponibilité de l’entreprise choisie.
Par la suite, le ou les copropriétaires affectés par le sinistre pourront faire réaliser les travaux d’embellissement financés par leur propre assurance.
Que dois-je faire si le Syndic n’est pas aussi efficace et réactif ?
Le Syndic de copropriété n’est pas toujours aussi réactif et professionnel.
Le copropriétaire n’aura d’autre choix que de contraindre le syndic à réagir pour que les travaux soient réalisés au plus vite.
Le problème est d’autant plus complexe pour le copropriétaire lorsqu’on ne connait pas réellement et exactement la ou les causes du sinistre déploré.
Que faire ?
Le copropriétaire devra dans un premier temps adresser un courrier recommandé avec accusé réception le mettant en demeure de :
- déclarer le sinistre auprès de la compagnie d’assurance de la copropriété,
- mettre en œuvre toutes les mesures nécessaires pour que les travaux soient réalisés au plus vite compte tenu du sinistre qui affecte certaines parties privatives
- lui répondre dans un délai de 8 jours à compter de la réception du courrier
Le courrier de mise en demeure devra être adressé en recommandé avec accusé réception car il constituera une preuve très flagrante de la négligence du syndic en cas d’absence de réponse claire et initiée par ce dernier.
Des mails ainsi que d’autres courriers recommandés pourront être transmis au syndic.
Cela ne fera qu’alourdir sa responsabilité.
Cependant, si les courriers ne donnent lieu à aucune démarche positive, il conviendra pour le copropriétaire concerné de prendre très rapidement, et sans attendre les mesures nécessaires :
1° Mise à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée générale des copropriétaires une résolution visant à faire voter les travaux sur les parties communes
L’intérêt est que si les copropriétaires votent « contre », le copropriétaire concerné aura des preuves de la négligence du syndicat des copropriétaires alors même que pèse sur celui-ci une obligation de conservation et d’entretien des parties communes.
En effet, il faut savoir, contrairement aux idées reçues, que c’est davantage le syndicat des copropriétaires qui est responsable. Le syndic n’est que le représentant du syndicat. Quand bien même sa responsabilité peut être engagée, celle du syndicat est encore plus forte.
De plus, cette résolution est essentielle car il ne faudrait pas que l’on puisse reprocher au copropriétaire concerné de ne pas s’être manifesté et d’avoir fait part à l’ensemble de la copropriété qu’un sinistre s’était déclaré.
C’est souvent le syndic qui est informé de tout et non l’ensemble des copropriétaires qui forment le syndicat et pourtant c’est sur ce dernier que pèse une plus lourde responsabilité.
Il faudra donc qu’il prenne connaissance du sinistre lors de l’Assemblée générale.
Dans le cas où les travaux seraient votés, le syndic devra s’exécuter :
- Déclarer le sinistre auprès de la compagnie d’assurance de la copropriété,
- Bien comprendre les causes du sinistre grâce à l’intervention de l’expert missionné par la compagnie d’assurance,
- Demander des devis à des entreprises
- Choisir une entreprise parmi toutes celles qui ont présentées des devis
- Faire ratifier les devis en assemblée générale en cas de travaux urgents
Que doit-faire le copropriétaire si le syndicat des copropriétaires a voté « contre » la résolution demandant la réalisation de travaux ? les démarches à mettre en œuvre
Le copropriétaire va devoir entreprendre des démarches judiciaires puisque la tentative de résolution amiable du problème, par l’envoi de courriers et de messages n’a pas abouti.
Il devra alors demander en justice la désignation d’un expert judiciaire lequel sera missionné par le Juge des référés pour :
- Procéder aux opérations d’expertise,
- Déterminer la ou les causes du sinistre (son origine) car c’est de la détermination des causes du sinistre que les désordres qui sont intervenus seront réparés définitivement,
- Déterminer les responsabilités en cause : défaut d’entretien, vieillissement : responsabilité du syndicat et du syndic,
Il peut arriver également que le sinistre provienne de plus causes et que l’une des causes soit d’origine privative lorsque le dégât des eaux est en partie lié à un élément d’équipement du logement du voisin.
Exemple : le bac à douche du voisin qui fuit.
Le voisin sera alors responsable, pour partie, du sinistre.
- En résumé :
L’action en justice visant à la désignation d’un expert judiciaire sera initiée devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire du lieu de la situation de l’immeuble.
Les personnes mises en cause dans le cadre de l’action en justice :
- Le syndicat des copropriétaires,
- Le syndic de copropriété,
- La compagnie d’assurance de la copropriété,
- Eventuellement le voisin à l’origine du sinistre, en partie.
Les suites de l’expertise :
Le rapport d’expertise contiendra des informations sur l’historique du litige, les désordres ou les malfaçons. Il contient des photographies. L’expert donne son avis sur l’origine du désordre et donne des préconisations pour remédier aux désordres.
Il donne également son avis sur les responsabilités engagées :
- Celle du syndicat des copropriétaires,
- Celle du syndic
- Eventuellement celle du voisin.
Que faite à la suite du rapport définitif de l’expert judiciaire ?
Les travaux devront être votés en Assemblée générale après qu’au moins 3 devis aient été présentés en Assemblée.
Les travaux pourront ensuite être commandés par le Syndic lequel pourra procéder à des appels de fonds nécessaires à la réalisation de ces derniers.
Lorsque les travaux sont très onéreux, la copropriété peut faire un emprunt.
Quels sont les recours en justice envisageables pour le copropriétaire qui a subi un préjudice du fait de l’absence de réactivité du syndic et du syndicat des copropriétaires ?
Tout dépend de la conclusion de l’expert.
- Si l’expert a conclu à la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison de ses manquements à son obligation d’entretien et de conservation de l’immeuble : la responsabilité du syndicat pourra être engagée.
Le Syndicat des copropriétaires verra sa responsabilité engagée dans le cadre d’une action en responsabilité initiée par le copropriétaire devant le Tribunal judiciaire.
- Le copropriétaire pourra également engager sa responsabilité du syndic s’il estime que tout le temps perdu à faire réaliser les travaux est lié à une faute de sa part, à une carence et une défaillance anormales.
- Le copropriétaire pourra également engager la responsabilité du voisin si une partie du sinistre est à l’origine des problèmes rencontrés
L’action en responsabilité sera engagée devant le Tribunal judiciaire, cette fois-ci au fond et non devant le Juge des référés.
Cette action sera destinée à obtenir des dommages et intérêts pour tous les préjudices subis :
- Préjudice de jouissance : il n’a plus pu jouir de leur logement pendant des mois, voire même des années le temps de l’expertise,
- Préjudice locatif : il s’agissait d’un investissement locatif et il n’a pas pu le louer pendant plusieurs mois voire au moins 2 ans
- Préjudice moral,
- Préjudice économique : il a dû se reloger avec sa famille et payer un loyer en plus du crédit immobilier souscrit sur le bien sinistré qu’il a du quitter temporairement.
Cette action permettra également de se faire rembourser par la partie perdante :
– les frais d’avocat,
– les frais de justice,
– les frais d’expertise.
- Bon à savoir :
Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit en cas de sinistre sur les parties commune et que celui-ci provient d’un défaut d’entretien et de conservation de l’immeuble.
Le Syndicat des copropriétaires ne pourra jamais invoquer le fait qu’il ne savait pas qu’un sinistre s’était déclaré surtout si aucune résolution n’est portée en ce sens à l’occasion des assemblées générales qui vont se succéder.
C’est pourquoi, c’est au syndic et au conseil syndical d’être réactif et d’informer correctement et en toute transparence l’ensemble des copropriétaires.
Le Conseil syndical assure un relais entre les copropriétaires et le syndic gestionnaire. Il ne doit faire aucune rétention d’information et doit toujours contraindre le syndic à prendre les mesures nécessaires quand un sinistre se déclare, d’autant que les membres du Conseil syndical restent des copropriétaires à part entière.
Leur responsabilité sera engagée dans le cadre d’une action initiée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.
Par conséquent, il convient de faire preuve de réactivité lorsqu’un sinistre se déclare car le silence et le manque de diligences pourra coûter cher à la copropriété :
– frais d’avocats pour l’action en référé,
– frais d’avocat pour l’action en responsabilité,
– frais d’avocat pour toute la durée de l’expertise,
– remboursement des frais d’expertise,
– remboursement des frais d’huissier,
– versement de dommages et intérêts qui seront alloués au copropriétaire.
EO-LEX assure à ses clients la prise en charge par ses avocats partenaires de litige de copropriété qui se déclare à la suite d’un sinistre mal géré par le syndic et/ou par le syndicat des copropriétaires.
Faites appel à EO-LEX pour vous accompagner dans la gestion de votre dégâts des eaux.
La gestion d’un dégâts des eaux donne lieu aux mêmes démarches pour d’autres types de sinistres qui pourraient se déclarer sur les parties communes de la copropriété.
N’hésitez pas à contacter EO-LEX et nous vous guiderons au mieux.