Des problèmes liés à un défaut d’entretien des parties communes, à une convocation tardive à une assemblée générale ou encore des négligences dans des travaux, tels sont les litiges qui peuvent se poser au sein d’une copropriété.
Le copropriétaire peut entamer des démarches pour résoudre son litige contre le syndic de copropriété lorsque celui-ci ne met pas en œuvre toutes les mesures nécessaires pour remédier au problème qu’il rencontre.
Il existe des avocats spécialisés dans le droit de la copropriété qui vont vous accompagner pour résoudre les litiges que les propriétaires peuvent rencontrer face à leur syndic de copropriété.
Les avocats vont faciliter les démarches et apporter au copropriétaire une assistance.
Ils peuvent agit contre le syndic en cas de carence ou de défaillance
Qu’est-ce qu’une copropriété ?
La loi de 1965 a défini la copropriété.
La copropriété est un immeuble ou un ensemble d’immeubles répartis par lots entre plusieurs propriétaires.
Comment est organisée la copropriété ?
La copropriété est organisée par plusieurs organes que sont le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical.
Qu’est-ce qu’un syndicat des copropriétaires ?
Le syndicat des copropriétaires est la réunion de tous les copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires se réunit une fois par an en assemblée générale afin de prendre des décisions dans le cadre de la copropriété.
L’assemblée générale peut également se réunir en assemblée spéciale afin de prendre des décisions tel que des travaux urgents
Ces décisions peuvent être contestées dans un délai de 2 mois après la prise de la décision.
Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?
Le syndic est le gestionnaire de votre copropriété.
Il s’agit de l’interlocuteur direct des copropriétaires et est aidé dans son exercice par le Conseil syndical.
Que doit faire le syndic de copropriété ?
Les missions du syndic de copropriété sont établies par des dispositions des textes légaux :
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000044074302
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/
Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000028772256/2023-05-19/
Le syndic doit gérer la copropriété.
Il doit entretenir les parties communes de la copropriété.
Il doit vous informer des décisions prises par l’assemblée générale.
Qu’est-ce qu’un conseil syndical ?
Le conseil syndical est un organe assiste le syndic mais qui va également contrôler la gestion du syndic.
Quel est le rôle du conseil syndical ?
Le conseil syndical contrôle la comptabilité du syndicat des copropriétaires.
De plus, il contrôle la répartition des dépenses ainsi que les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les contrats.
Quels sont les litiges que peuvent rencontrer les avocats spécialisés en droit de la copropriété face à un syndic de copropriété ?
Les copropriétaires peuvent se voir soumis à des litiges avec leur syndic de copropriété.
Il existe de nombreuses sources de litiges pour les copropriétaires avec leur syndic de copropriété.
Pour résoudre ces litiges, les copropriétaires peuvent entamer des démarches.
En cas d’échec des démarches, le copropriétaire peut faire appel à un avocat spécialisé dans le droit de la copropriété.
Quelle démarche le copropriétaire peut-il entamer ?
En cas de litige avec son syndic de copropriété, le copropriétaire peut mettre en demeure son syndic.
La mise en demeure consiste en un courrier recommandé avec accusé de réception et par lequel le copropriétaire va indiquer ce qu’il à reproche à son syndic et les mesures qu’il convient d’adopter.
Dans cette mise en demeure, le propriétaire doit donner une date à laquelle il souhaite que les démarches soient entreprises et obtenir une réponse de sa part.
En cas d’échec des démarches, pourquoi le propriétaire doit-il solliciter un avocat spécialisé en droit de la copropriété ?
L’avocat spécialisé en droit de la copropriété va faciliter les démarches pour permettre au propriétaire d’exercer une action en justice.
Dans certains litiges, il est très difficile d’établir le mode de preuve pour le copropriétaire victime.
L’accompagnement par un avocat va permettre au propriétaire de savoir s’il peut entamer une procédure.
Des cas concrets
1° Le cas du défaut d’entretien des parties communes que peut traiter un avocat en droit de la copropriété
Le syndic de copropriété doit entretenir les parties communes.
Il arrive que le syndic de copropriété ne fasse pas l’entretien des parties communes comme l’entretien de la piscine de la résidence, ce serait le syndic de copropriété qui ne remettrait pas du chlore dans la piscine.
Le défaut d’entretien des parties communes est le fait que le syndic ne conserve pas les parties communes de la copropriété en bon état.
Il doit éviter que les parties communes se dégradent.
Il doit permettre au copropriétaire de profiter des parties communes.
Des exemples typiques de défaut d’entretien :
– Une piscine mal entretenu
– Un mur qui se dégrade
– Un jardin mal entretenu
Que faire si le syndic de copropriété n’entretient pas les terrasses communes ?
Que faire si le syndic de copropriété n’entretient pas la toiture et que cela entraîne des infiltrations d’eau ?
Que faire si le syndic de copropriété a mal entretenu la piscine commune ?
Quels sont les moyens de régler les litiges ?
En cas de litige contre le syndic, le copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires doit mettre en demeure le syndic de respecter les obligations qui lui incombe tel que l’entretien des parties communes.
L’envoi d’un courrier de mise en demeure peut permettre au syndic de réagir.
Ce courrier est une ouverture à la négociation avec le syndic afin de résoudre le litige à l’amiable.
Le copropriétaire victime ou le syndicat des copropriétaires pourra introduire une action en justice contre le syndic de copropriété pour faute de gestion.
La faute de gestion peut se prouver en démontrant qu’il s’est produit un défaut dans l’entretien des parties communes.
Par exemple, si un copropriétaire constate un état de dégradation de votre immeuble et que cette dégradation est susceptible de mettre votre sécurité en danger, il pourra démontrer la faute de gestion du simple fait de l’état de dégradation de l’immeuble.
Le copropriétaire n’a pas d’obligation de prendre un avocat.
Cependant, l’aide d’un avocat spécialisé en droit de la copropriété peut lui permettre de faciliter les démarches.
Un avocat spécialisé en droit de la copropriété pourra indiquer au copropriétaire si il a besoin d’un expert pour constater l’état de dégradation.
Un avocat pourra déterminer si la faute de gestion du syndic de copropriété est caractérisée.
Si le tribunal donne raison au propriétaire victime, l’autre partie devra respecter le règlement et elle devra verser des dommages et intérêts.
La responsabilité du syndic sera engagée et le syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité de plein droit sera également engagée, pourra le révoquer et le remplacer.
2° Le cas des travaux urgents
Le syndic doit engager des travaux s’il y a une urgence.
Les travaux urgents sont des travaux qui visent à la sauvegarde de l’immeuble.
Des exemples de travaux urgents :
– Des travaux d’étanchéité
– Une canalisation qui a cassé
– Des problèmes liés au chauffage
– Une chaufferie qui menace de provoquer un incendie
– Des travaux pour la sécurité du bâtiment
Si le syndic n’effectue pas les travaux urgents, il fera preuve de négligence et commettra une faute.
Il doit également souscrire une assurance dommage-ouvrage dans le cadre des travaux.
Cela garantit le bâtiment de tout dommage qui pourrait survenir à cause des travaux.
Exemples de travaux urgents :
Que faire si le syndic de copropriété n’effectue pas les travaux d’une canalisation qui a cassé ?
Que faire si le syndic de copropriété n’a pas souscrit d’assurance pour les travaux urgents ?
Que faire si le syndic de copropriété engage des travaux qui ne sont pas urgents ?
Le copropriétaire victime ou le syndicat des copropriétaires devra engager la responsabilité du syndic de copropriété.
L’accompagnement d’un avocat en droit de la copropriété peut lui permettre de faciliter les démarches.
L’avocat en droit de la copropriété pourra déterminer si la responsabilité du syndic de copropriété peut être engagée.
Si le tribunal donne gain de cause au copropriétaire victime, le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires pourront être condamnés à verser des dommages et intérêts.
Cas du défaut de convocation à l’assemblée générale
Le syndic de copropriété doit transmettre les documents concernant l’assemblée générale.
Il doit transmettre la convocation pour l’assemblée générale à l’ensemble des copropriétaires de la copropriété.
Si le syndic de copropriété n’adresse pas la convocation dans un délai de 21 jours avant l’assemblée générale, par courrier recommandé avec accusé réception et avec toute les mentions dans la convocation, sa responsabilité pourra être engagée et une action en annulation de l’assemblée générale pourra être introduite par un copropriétaire si l’assemblée générale s’est tenue.
Que faire si le syndic n’envoie pas la convocation à l’assemblée générale à l’un des copropriétaires ?
Ainsi, dans le cas d’un syndic de copropriété qui n’envoie pas la convocation à l’assemblée générale, le propriétaire victime pourra engager la responsabilité du syndic de copropriété pour faute de gestion. Il pourra également demander l’annulation de l’assemblée générale.
Dans le cas d’un syndic de copropriété qui envoie en retard la convocation à l’assemblée générale, le propriétaire victime pourra engager la responsabilité du syndic de copropriété pour faute de gestion. Il pourra également demander l’annulation de l’assemblée générale.
Au vu de la multitude de litiges auxquels un copropriétaire peut être confronté face à son syndic de copropriété, il est souvent indispensable d’être accompagné d’un avocat en droit de la copropriété afin de vous guider dans les démarches à suivre.
EO-LEX se tient à vos côtés pour vous mettre en relation avec un avocat en droit de la copropriété qui saura vous conseiller sur toutes vos questions et vous accompagner en justice lorsqu’une action devant les Tribunaux s’avère nécessaire.