Marseille est une ville portuaire qui compte 861 635 habitants.
La Métropole Aix Marseille Provence, est une métropole regroupant le territoire autour de Marseille et d’Aix-en-Provence et se situe dans les Bouches-du-Rhône.
La métropole d’Aix-Marseille-Provence compte 92 communes pour 1,8 million d’habitants dont :
Allauch
Cassis
Châteauneuf-les-Martigues
Gémenos
La Ciotat
Le Rove
Marignane
Marseille
Plan-de-Cuques
Sausset-les-Pins
Septèmes-les-Vallons
Pays d’Aix Aix-en-Provence
Éguilles
Les Pennes-Mirabeau
Pertuis (Vaucluse)
La Roque-d’Anthéron
Rousset
Trets
Salon-de-Provence
Pays d’Aubagne
Fos-sur-Mer
Istres
Miramas
Martigues
Marseille est réputée pour sa culture, son dynamisme, la mer et ses plages.
Les plus beaux quartiers à visiter sont :
Le quartier du Vieux-Port
Le quartier de Notre-Dame-du-Mont
Le quartier d’Endoume
Le quartier du Panier
Le quartier Sormiou
Le quartier du Roucas-Blanc
Le quartier de Pointe-Rouge
Le quartier des Goudes
Ils font la beauté de Marseille !
Visiter Marseille c’est aussi passer par les petites villes de charme telles que Bandol, Cassis, la Seyne sur Mer et un peu plus loin Saint Cyr sur mer, Sanary sur Mer ou encore Ollioules.
Par sa densité de population, Marseille regorge d’immeubles ou résidences en copropriété.
Il existe des syndics dans chaque arrondissement de Marseille : 1er, 2ème, 3ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème, 9ème, 10ème, 11ème, 12ème, 13ème, 14ème, 15ème, 16ème.
Il existe donc 16 arrondissements, 111 quartiers officiels et 8 secteurs.
Quant à Aix en Provence, son charme marqué notamment par le passage de Paul Cézanne, l’un des symboles de la ville, reste incontournable.
Mais cette agglomération et ces villes telles que Marseille et Aix en Provence regorgent de copropriétés se trouvant notamment dans des quartiers huppés et qui nécessitent d’être correctement gérées par un syndic compétent.
Il faut donc veiller à choisir un bon syndic de copropriété compte tenu de la concurrence entre cabinets de syndics.
De manière générale, les syndics de copropriété à Marseille sont accompagnés par un Avocat en droit de la copropriété.
Comment devient-on Avocat en droit de la copropriété ?
Pour devenir avocat en droit de la copropriété, il faut tout d’abord détenir le titre d’avocat.
C’est ensuite une spécialisation, par un Master, ou l’expérience, qui permet d’acquérir les compétences nécessaires en droit de la copropriété lesquelles donneront à l’avocat les connaissances nécessaires pour accompagner, défendre et conseiller :
- Les syndics de copropriété,
- Les syndicats des copropriétaires,
- Les copropriétaires individuellement,
- Les groupes de copropriétaires.
L’Avocat en droit de la copropriété est, de manière générale, un avocat en droit immobilier et très souvent également avocat en droit de la construction.
Les compétences de l’Avocat en droit de la copropriété doivent lui permettre de :
- conseiller et accompagner au mieux le syndic pour qu’il n’engage pas sa responsabilité,
- conseiller et accompagner au mieux le syndicat des copropriétaires afin que les règles soient bien respectées et que sa responsabilité, de plein droit, encore plus forte que celle du syndic, ne soit pas engagée.
Il faut savoir que l’avocat en droit de la copropriété est un avocat en droit immobilier.
Il traite du droit immobilier dans son ensemble : vente, acquisitions de bien immobilier etc.
Il traite très souvent du droit de la construction : contrat de construction de maison individuelle, vente en l’état de parfait achèvement, litige construction au sein d’un immeuble en copropriété en cas de sinistre etc.
Comment est désigné l’Avocat en droit de la copropriété ?
Dans la majorité des cas, l’avocat d’une copropriété est choisi par le syndic de copropriété lui-même, ce qui explique que le plus souvent, ce même avocat est un avocat habitué à travailler avec le syndic de copropriété en question.
Mais en réalité c’est le Syndicat des copropriétaires qui doit choisir l’avocat de la copropriété.
Il est choisi pour ses compétences en droit de la copropriété, le lien de confiance qu’il a établi avec les copropriétaires, sa volonté de résoudre amiablement des litiges avant de choisir la voie judiciaire et de lancer une action en justice.
C’est aussi sa réputation quant à ses compétences en droit de la copropriété qui permet de recourir à ses services.
Me ZAKINE possède une compétence qui s’est affinée au fil du temps par les conseils apportés aux syndics et la gestion de copropriétés toute entière.
Le Conseil syndical peut aussi collaborer avec Me ZAKINE dans sa mission de conseil et de contrôle du syndic.
Si Me ZAKINE est souvent appelée par les syndics pour régler un litige, elle peut également être nommée par les copropriétaires qui peuvent, par l’intermédiaire du président du conseil ou bien d’un vote du conseil de copropriété, donner instruction au syndic de la copropriété de choisir précisément un avocat plutôt qu’un autre.
Ainsi, en cas de désaccord entre le syndic et les copropriétaires sur la désignation d’un avocat, Me ZAKINE pourra être désigné par le Conseil syndical.
Peut-on être accompagné de son avocat en droit de la copropriété à Marseille au sein de l’assemblée générale de copropriété ?
En principe, une cession d’assemblée générale n’est pas ouverte au tiers.
En effet, l’assemblée générale donne un accès limité à seulement quelques personnes.
On retrouve les membres de droit que sont les copropriétaires, mais également le syndic de copropriété, ou encore dans certains cas des scrutateurs chargés de veiller au bon déroulement de l’assemblée générale, d’assister le président de l’assemblée, de contrôler les mandats ou encore s’assurer du bon décompte des voix.
Néanmoins, cette interdiction de la venue de tiers aux assemblées générales peut être nuancée.
En effet, la présence par exemple d’un avocat lors de l’assemblée générale est autorisée.
L’Avocat peut tout à fait avoir obtenu le pouvoir de son client pour pouvoir assister à l’Assemblée générale.
Il pourra donc voter en respectant les consignes de vote de son client et bien entendu, après avoir échangé avec lui sur les choix stratégiques de vote.
A ce titre, l’Avocat n’hésitera pas à indiquer à son client que si celui-ci entend par la suite contester une résolution de l’assemblée générale, il devra voter “contre” ou bien être considéré comme “défaillant”, c’est à dire n’avoir été ni présent, ni représenté.
En sa qualité de conseil de copropriété, elle assiste souvent aux assemblées générales des copropriétaires pour faire le point sur les travaux en cours, les procédures en cours, les actions en recouvrement, la vie de la copropriété et tous les problèmes qui ont pu se poser pendant l’année d’exercice.
Peut-on contraindre le Syndic à changer d’avocat ?
Oui bien entendu !
Si l’Avocat en droit de la copropriété a perdu la confiance du syndicat des copropriétaires ou du conseil syndical, c’est souvent ce dernier qui demandera au syndic de changer d’avocat.
Le syndic devra s’exécuter car il ne fait qu’assurer la gestion de la copropriété et s’il constate que l’avocat n’a plus la confiance de la copropriété, mieux vaut changer d’avocat.
Quand faire appel à un avocat spécialisé dans la copropriété à Marseille ?
La copropriété par sa nature est extrêmement sujette à des conflits d’intérêts entre les différents copropriétaires.
Ces conflits sont généralement de 3 natures différentes :
· Non-respect des règles de voisinage ;
· Non-respect de l’entretien et la conduite des travaux de copropriété : le syndic de copropriété commet une faute de gestion s’il ne suit pas correctement les travaux et s’il ne procède pas à la réception de ces derniers ;
· sujet portant sur les dépenses globales de la copropriété ;
. Dégât des eaux sur une partie commune qui va impacter les parties communes mais aussi des logements (parties privatives) : intervention de l’assurance de la copropriété qui missionne un expert, autorisation de l’assemblée générale sur la base d’au moins 3 devis (mise en concurrence) ou travaux urgents ratifiés a posteriori par une assemblée générales extraordinaire,
. Problème de compteurs d’eau : absence d’installation de compteurs d’eau et valorisation des charges sur la base des tantièmes ;
. Difficultés liées aux tantièmes après des travaux d’agrandissement du voisin : modification des tantièmes du logement du voisin devant être votée en assemblée générale ;
. Changement de destination de la copropriété : adoption de la décision à l’unanimité, vérification du règlement de copropriété pour bien analyser la destination initiale de la copropriété ;
. Recouvrement de charges de copropriété : il en va de la responsabilité du syndic en cas d’absence de mise en œuvre de toutes les mesures qui permettent le recouvrement de charges impayées : courrier de mise en demeure, relances notamment par l’avocat en droit de la copropriété à Marseille, procédure devant le tribunal judiciaire ou le tribunal de proximité de Marseille.
D’autres questions les plus fréquentes autour de la copropriété :
- Pourquoi mettre en concurrence son Syndic dans le cadre de la prochaine Assemblée générale ?
- Comment sont calculés les honoraires du Syndic
- Pourquoi les copropriétaires veulent-ils changer de syndic et comment doivent ikls procéder ?
- Mon syndic a un contrat de trois ans, peut-on le révoquer avant ?
- Quelles sont les obligations d’un conseil syndical ?
- Comment faire pour faire installer une bonne de recharge électrique ?
- Le chien de mon voisin terrorise mes enfants en aboyant sans cesse, que puis-je faire ?
- Ma voisine est une petite dame très gentille en apparence mais elle me mène la vie dure en époussetant sa nappe tous les jours sur ma terrasse et en y déversant de l’eau sale, pour son propre plaisir, que puis-je faire ?
- Je ne parviens pas à obtenir une télécommande à distance pour la barrière menant à mon bâtiment, au sein même de la copropriété, que puis-je faire ?
- Je souhaite transformer mon entrepôt en garage. Or, le règlement de copropriété précise que mon lot est bien en entrepôt. Comment puis-je faire pour obtenir une modification de destination de mon lot ?
- Je veux faire des travaux chez moi qui n’impactent aucunement les parties communes. Dois-je solliciter une autorisation ?
- Comment puis-je m’assurer de la protection de mes données personnelles au sein de ma copropriété alors que je sais que le syndic et le conseil syndical peuvent y avoir accès ?
- Comment puis-je expulser d’un locataire ?
- Qui rédige le règlement de copropriété ?
- Conflit interne de copropriété
- Accompagnement dans le cadre des assemblées générales : l’Avocat peut-il accompagner un copropriétaire ?
- Demande de travaux dans le cadre d’une assemblée générale : quelles sont les démarches et est-il préférable de recourir à un Avocat qui me prodiguera tous les conseils nécessaires ?
- Contestation d’une Assemblée générale : comment et dans quel délai ? Le recours à l’Avocat est-il nécessaire voire même obligatoire ?
- Accompagnement de Cabinets de syndic : quelles sont les obligations qui pèsent sur les syndics ?
- Accompagnement du Conseil syndical : quelles est la mission de contrôle et de consultation de cet organe ?
- Expertise construction dans le cadre de copropriétés lorsqu’un sinistre se déclare : quelles sont les démarches ? le recours à l’Avocat est indispensable
- Référé-expertise : désignation d’un expert judiciaire en cas de sinistre d’ordre privatif ou au niveau des parties communes : quelles sont les démarches à accomplir ? le recours à l’Avocat apparaît fondamental
- Action en responsabilité contre le Syndicat (responsabilité de plein droit) et contre le Syndic en cas de défaillance et de carence : il s’agit d’une action devant le Tribunal judiciaire avec représentation obligatoire de l’Avocat.
Quant à la question des majorités, un véritable casse-tête !
Les avocats partenaire de EO-LEX sont appelés régulièrement par les syndics de copropriété de Marseille pour traiter des questions relatives aux charges de copropriété.
A titre d’exemple :
Exemple 1
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier au sein d’une copropriété à usage d’habitation mais il est précisé dans l’acte descriptif de division que tel ou tel lot est à usage commercial.
Vous vous dites donc que votre local à usage d’habitation pourra être transformer pour en faire un usage commercial ? Quelles sont les démarches que je dois accomplir ? L’assemblée générale va-elle m’accorder l’autorisation ? Dois-je prévoir des documents annexes ? Comment m’y prendre pour accomplir ma demande conformément à la loi de 1965 qui encadre qui régit la copropriété ?
Exemple 2 :
« Je suis membre du conseil syndical et le syndic de copropriété qui gère ma copropriété refuse de me remettre la feuille de présence des copropriétaires avec leurs adresses au motif que la protection des données personnelles doit primer sur tout et que le RGPD c’est primordial ! »
FAUX : le syndic ne peut refuser de remettre une feuille de contenant les adresses de l’ensemble copropriétaire. Le Conseil syndical peut au contraire exiger la communication de cette feuille à tout moment. Ce dernier pourra le menacer d’une révocation s’il n’accomplit pas correctement ses obligations dont celles-ci
Exemple 3 :
Combien de pouvoirs un copropriétaire peut-il obtenir de la part de copropriétaire absents mais qui souhaitent prendre part aux votes ?
La Loi du 10 juillet 1965 précise que « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non-membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelques titres que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. »
Votre Avocat partenaire de EO-LEX vous répondra alors qu’un copropriétaire peut recevoir plus de trois pouvoirs, mais si et seulement si l’addition de toutes les voix, dont la siennes, ne dépasse pas 10 % des tantièmes de copropriété détenus par l’ensemble des copropriétaires.
- Voir : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200
Les questions liées à la copropriété sont infinies surtout lorsque l’on sait que la France décompte 9,7 millions de copropriété.
Cette liste de question, bien entendu non exhaustive démontre à quel point il est important pour les copropriétaires et le syndicat de copropriété de connaître leurs droits et leurs obligations.
Rappelez-vous que « Nul n’est censé ignorer la Loi ».
N’hésitez pas à poser vos questions.
Il est important de comprendre le fonctionnement d’une copropriété à Marseille ou à Aix en Provence.
Et si vous souhaitez que vos démarches soient parfaitement accomplies prenez contact avec EO-LEX !
Comment installer un Cabinet d’avocat au sein d’une copropriété à Marseille ?
Il existe plusieurs types de copropriétés à Marseille :
- Copropriété avec clause d’habitation bourgeoise exclusive ;
- Copropriété à usage mixte : usage d’habitation et usage professionnel ou commercial,
- Copropriété à usage d’habitation avec possibilité d’accepter les professions libérales,
- Copropriété à usage exclusivement commercial et artisanale.
Dès lors, afin qu’un Cabinet d’avocat puisse s’installer au sein d’une copropriété, il est nécessaire que le règlement de copropriété autorise l’installation des professions libérales.
La plaque professionnelle sera ainsi autorisée mais le syndic veillera à ce qu’elle soit conforme à l’esthétique de la façade.
Si plusieurs plaques sont posées, elles devront être uniformes.
Que faire en cas de litige en droit de la copropriété à Marseille et Aix en Provence ?
L’Avocat partenaire de EO-LEX rédigera une assignation si c’est son client qui introduit l’action en justice.
On dit que le client est en demande.
Cette assignation sera délivrée à la partie adverse par un Commissaire de justice de Marseille.
Par exemple, l’Avocat partenaire de EO-LEX rédige une assignation en recouvrement de charges au nom du syndicat des copropriétaires après avoir été missionnée par le syndicat ou le syndic.
Si le client de l’Avocat partenaire de EO-LEX est en défense, c’est-à-dire qu’il est destinataire d’une assignation, celui-ci devra rédiger des conclusions d’avocat pour répondre aux arguments et aux demandes de la partie qui a fait délivrer l’assignation.
Par exemple, le syndicat des copropriétaires est assigné par un copropriétaire parce qu’il n’a pas voté les travaux sur les parties communes et alors les travaux auraient permis de faire cesser les infiltrations dans son immeuble.
Le syndicat des copropriétaires étant responsable de l’entretien et de la conservation de l’immeuble, il sera assigné par le copropriétaire. Le syndic pourra également être assigné.
l’Avocat partenaire de EO-LEX assurera la défense de leurs intérêts par la rédaction de conclusions.
Pour se défendre correctement, il convient de rechercher un avocat en droit immobilier qui pratique le droit de la copropriété.
La vie d’une copropriété à Marseille ou à Aix en Provence peut s’avérer très complexe et source de litiges entre copropriétaires.
Mieux vaut être accompagné par un bon syndic et un avocat en droit de la copropriété à Marseille pour éviter que des complications surviennent au sein de la copropriété.
Car la vie en copropriété est loin d’être simple !
On l’a d’ailleurs vu avec l’intervention de Me ZAKINE, Présidente de EO-LEX, sur la copropriété ANTIBES MARENDA sur la Commune d’Antibes LACAN à l’occasion d’un litige contre BNP PARIBAS IMMOBILIER lequel a été couvert par France 3, France bleu et BFM TV.
Me ZAKINE a conscience que le droit de la copropriété notamment à Marseille est un droit humain et qu’il faut concilier le droit, les personnalités de chacun, les attentes de chacun des copropriétaires et parfois, leurs revendications plus ou moins légitimes.
C’est pourquoi, les Avocats partenaires de EO-LEX interviennent en droit de la copropriété à Marseille en se plaçant à la fois du côté des syndics que des copropriétaires, c’est-à-dire des syndicats de copropriété, car c’est en analysant les intérêts de chacun qu’elle peut les comprendre et en faire une force dans le cadre des conseils qu’ils fourniront.
Forte de son expérience devant les Tribunaux dans des litiges en droit de la copropriété notamment le Tribunal judiciaire ou de proximité de Marseille, les Avocats partenaires de EO-LEX pourront vous accompagner et vous conseiller pour éviter que votre situation ne devienne difficile et litigieuse.
Le recours à un Avocat en droit de la copropriété à Marseille peut éviter des conflits.
Les Avocats partenaires de EO-LEX exercent dans toute la France et n’hésite pas à se déplacer pour défendre les intérêts de ses clients.
EO-LEX vous attend pour vous accompagner au mieux sur toute question qui touche à la copropriété.
Les Avocats de EO-LEX deviendront alors les interlocuteurs privilégiés des syndicats de copropriété, des copropriétaires et des syndics de copropriété pour une vie en copropriété sereine.