Les 5 points pour obtenir une remise en état à la suite d’une construction illégale
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Mon voisin construit une véranda : non seulement elle m’enlève de la lumière mais de plus, elle modifie l’esthétique de la façade. Le copropriétaire ne s’en est pas inquiété outre mesure et n’a pas daigné solliciter l’autorisation de l’Assemblée générale
L’action de l’avocat en cas de construction illégale pour une remise en état des lieux
L’action en référé est une procédure judiciaire d’urgence qui permet d’obtenir rapidement une décision du juge lorsque l’affaire présente un caractère d’urgence ou qu’il est nécessaire de faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans le cas d’une construction illégale sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, l’avocat en droit de la copropriété intervient généralement à la demande du syndic pour agir étape par étape :
Quelle action en justice pour contraindre le copropriétaire à remettre en état les lieux : les 5 points fondamentaux ?
1. Consultation et Mandat :
- Le syndicat des copropriétaires consulte un avocat spécialisé en droit de la copropriété à Marseille ou Aix en Provence
- L’avocat recueille le contrat de syndic, le règlement de copropriété, mission un commissaire de justice pour faire constater la construction illégale
- Si la décision est prise d’engager une action en justice, le syndicat des copropriétaires donne mandat à l’avocat pour les représenter afin que ce dernier sollicite la remise en état des lieux, sous astreinte d’une somme d’argent par jour de retard.
2. Le courrier de mise en demeure :
- Avant d’engager une action en référé, il est généralement recommandé de mettre en demeure le copropriétaire concerné. Cette mise en demeure est une formalité qui consiste à sommer, par écrit, par courrier recommandé avec accusé de réception, le copropriétaire de détruire la véranda et de remettre les lieux en état, sous un certain délai.
- Si le copropriétaire ne se conforme pas à la mise en demeure, l’avocat peut alors entamer une action en référé pour solliciter en justice la condamnation du copropriétaire. L’astreinte est une arme redoutable car elle se cumule tout le temps que le copropriétaire condamné ne s’exécute pas.
3. Action en référé devant le tribunal judiciaire introduire par l’avocat en droit de la copropriété :
- L’avocat rédige une assignation en référé et la délivre au copropriétaire concerné par voie d’huissier de justice (désormais dénommée commissaire de justice)
- Cette assignation indique les motifs pour lesquels le syndicat des copropriétaires demande la destruction de la véranda et la remise en état des lieux.
4. Audience :
- Une fois l’assignation délivrée, une audience est fixée devant le juge des référés (il s’agit du président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : attention à la compétence mais votre avocat saura vers quelle juridiction orienter le dossier).
- Lors de cette audience, l’avocat du syndicat des copropriétaires expose les faits, présente les pièces justificatives et plaide la cause du syndicat.
- L’avocat du copropriétaire concerné peut également se présenter et défendre son client. Il peut expliquer qu’il sollicitera une régularisation de la situation à l’occasion de la prochaine assemblée générale. Parfois, il arrive que la régularisation soit acceptée en dépit de l’action en justice avec la persévérance du copropriétaire et s’il prouve que sa construction ne porte pas atteinte à l’esthétique de la copropriété.
5. Décision du juge :
- À l’issue de l’audience, le juge rend une ordonnance de référé. Il peut ordonner la destruction de la véranda et la remise en état des lieux, sous astreinte (c’est-à-dire sous menace d’une pénalité financière si l’ordonnance n’est pas respectée dans un certain délai).
Il est important de noter que ces étapes peuvent varier légèrement en fonction des juridictions et des spécificités de chaque affaire. Il est donc essentiel de consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété qui pourra guider le syndicat des copropriétaires à travers cette procédure.
Mais quelles démarches doit accomplir le copropriétaire pour que ses travaux soient conformes ?
Un copropriétaire a parfaitement le droit de réaliser des travaux privatifs au sein de son appartement dès lors que ceux-ci ne touchent pas au gros œuvre, c’est-à-dire aux parties communes et dès lors que cela n’affecte pas l’esthétique de la copropriété notamment la façade.
Ainsi, seuls les travaux strictement privatifs peuvent être réalisés par le copropriétaire qui devra uniquement en avertir la copropriété par un affichage, respecter les horaires (En règle générale, en semaine, entre 7 heures et 20 heures et interdiction le dimanche et les jours fériés) et avertir le Syndic par précaution et courtoisie.
Exemples :
Questions :
1° je veux faire réaliser l’installation d’une véranda donnant sur la cour de l’immeuble et qui pourra donc être vue de tous les copropriétaires, puis-je procéder à ces travaux sans autorisation de l’assemblée générale sous prétexte que je suis « chez moi » ?
2° Je souhaite modifier faire installer une climatisation ou des parois vitrées même démontables, puis-je le faire en me passant de toute procédure ?
Réponse : les travaux sont certes réalisés sur le lot du copropriétaire c’est-à-dire au sein de son logement. On pourrait donc penser que les travaux sont de nature privative. Pourtant, ils viennent affecter les parties communes.
Les conseils EO-LEX !
Les travaux d’un copropriétaire qui affectent les parties communes
Un copropriétaire qui souhaite entreprendre des travaux au sein de son logement lesquels affectent les parties communes doit obligatoirement demander l’autorisation de l’Assemblée générale des copropriétaires.
En pratique, comment cela va se passer pour le copropriétaire ?
Soit le copropriétaire attend la prochaine Assemblée générale ordinaire soit il peut provoquer une Assemblée générale extraordinaire, à ses frais dans ce deuxième cas.
S’agissant de l’Assemblée générale ordinaire, le copropriétaire doit adresser un courrier recommandé avec réception pour demander de mettre à l’ordre du jour une résolution visant à solliciter de l’ensemble des copropriétaires l’autorisation de réaliser les travaux.
Le copropriétaire devra veiller à adresser très rapidement sa demande pour respecter les délais et ne pas craindre que le syndic ait déjà convoqué les copropriétaires à la prochaine Assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire concerné ne pourra plus porter sa résolution à la prochaine assemblée générale.
Ainsi, le copropriétaire devra se conformer au vote de l’Assemblée générale :
- vote « pour » : il pourra faire réaliser ses travaux,
- vote « contre » : il ne pourra pas faire réaliser les travaux.
Si le copropriétaire estime que le refus est lié à un abus de majorité ou que la décision est discriminatoire ou bien encore que l’Assemblée générale n’était pas valable, il pourra solliciter l’annulation soit de l’Assemblée générale toute entière soit l’annulation de la résolution en question, c’est-à-dire litigieuse.
Que peut faire le copropriétaire qui a déjà réalisé les travaux sans l’accord de la copropriété ?
Si les travaux ont été réalisés irrégulièrement alors qu’ils touchent les parties communes (gros œuvre, esthétique de la façade par exemple), que peut faire la copropriété ?
La copropriété, c’est-à-dire le syndicat des copropriétaires, peut contraindre le copropriétaire, à remettre en état.
Deux hypothèses peuvent se poser en pratique :
1° Soit un échange constructif (qu’il fait toujours tenter !) s’engage entre le copropriétaire, le syndic et éventuellement le Conseil syndical, pour que les travaux soient régularisés a posteriori et la copropriété attendra avant d’entreprendre des démarches concrètes contre le copropriétaire.
Dans ce cas, le copropriétaire tentera de faire valider ses travaux par une régularisation à l’occasion de la prochaine Assemblée générale des copropriétaires. Si le vote lui est favorable, ses travaux seront régularisés définitivement après que le délai de 2 mois à compter de la réception du procès-verbal de l’assemblée générale soit expiré car il s’agit du délai au cours duquel un copropriétaire peut contester l’assemblée générale notamment les travaux en question.
Si le vote lui est défavorable, le copropriétaire devra remettre en état les lieux mais il pourra aussi contester l’Assemblée générale et le vote si c’est possible.
2° Soit les copropriétaires ne l’entendent pas ainsi et veulent prendre des mesures très rapidement contre le copropriétaire.
Très souvent, le Conseil syndical agit de concert avec le Syndic pour faire constater l’illégalité des travaux par un constat dressé par le Commissaire de justice.
Le copropriétaire informé de ces démarches aura tout intérêt à s’exécuter et à remettre en état surtout s’il a également reçu un courrier menaçant de l’Avocat de la copropriété exigeant la remise en état des lieux et la dépose des travaux réalisés.
EO-Lex se tient à votre disposition
EO-LEX se tient à vos côtés pour vous mettre en relation avec un avocat en droit de la copropriété qui saura vous conseiller sur toutes vos questions et vous accompagner en justice en cas de procès.