Mon voisin construit une véranda : non seulement elle m’enlève de la lumière mais de plus, elle modifie l’esthétique de la façade. Le copropriétaire ne s’en est pas inquiété outre mesure et n’a pas daigné solliciter l’autorisation de l’Assemblée générale !
Définition des parties communes
Les parties communes constituent les parties dont peuvent jouir tous les copropriétaires, ensemble.
L’administration et la gestion des parties communes sont organisées par les trois textes légaux principaux :
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/
- LOI ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique
Les parties communes peuvent être générales, c’est-à-dire peuvent être utilisées par l’ensemble des copropriétaires.
On dit qu’elles sont la propriété indivise de tous les copropriétaires.
Elles peuvent également être spéciales, c’est-à-dire être utilisées seulement par un petit groupe de copropriétaires.
Les parties communes sont listées au sein du règlement de copropriété.
En cas de contradiction entre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les copropriétaires se réfèrent à l’article 3 de la Loi du 10 juillet 1965 qui stipule :
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
– le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
– le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
– les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
– les locaux des services communs ;
– les passages et corridors ;
-tout élément incorporé dans les parties communes ».
Chaque copropriétaire a donc la jouissance de ces parties communes et peut circuler librement sur celles-ci.
Mais comme chaque droit à ses limites et ses restrictions, un copropriétaire ne peut pas faire un usage abusif d’une partie commune.
Des exemples d’usage abusif des parties communes :
- Poussette qui encombre un couloir de manière récurrente,
- Poubelle déposée dans un couloir ou dans une allée de la copropriété,
- Nuisances sonores ou olfactives
- Non-respect de la propreté des parties communes notamment des jardins
- Dépôt des encombrants à côté du portail de la copropriété en espérant que les meubles seront récupérés, sans respecter le jour du passage des encombrants,
- Caméras de vidéo-surveillance privés filmant le palier du logement d’un copropriétaire
Très souvent, le règlement intérieur de la copropriété, affiché par le Syndic gestionnaire de la copropriété, vient rappeler les règles d’usage les plus élémentaires des parties communes.
Par exemple, si une piscine est présente au sein de la copropriété, le règlement intérieur viendra préciser, les heures d’ouverture, l’interdiction de manger autour de la piscine, l’interdiction de plonger et le nombre de visiteur autorisé par copropriétaire.
Il faut savoir que ces comportements peuvent être générateurs de conflits de voisinage et de ce que l’on appelle trouble anormal de voisinage.
Les droits accessoires aux parties communes
L’article 3 de la Loi du 10 juillet 1965 précise également que :
« Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
– le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
– le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
– le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
– le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
-le droit d’affichage sur les parties communes ».
Les parties privatives au sein d’une copropriété
Les parties privatives sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire.
Les parties privatives sont constituées en Lot.
L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 indique que les parties privatives relèvent de l’usage exclusif d’un copropriétaire :
- La porte d’entrée, les fenêtres, les volets, les stores, les balustrades, les appuis de balcons ;
- les murs, les cloisons intérieurs qui ne font pas partie du gros œuvre et leur revêtement ;
- les enduits des murs intérieurs ;
- les carrelage et tout type de revêtement ;
- les plafonds ;
- les installations de cuisine (évier, plan de travail…) ;
- les installations de plomberie (radiateurs, canalisations intérieures qui desservent uniquement un logement, cuisine, salle de bains) ;
- les cheminées ;
- la cave ou le garage si le lot en comporte ;
- les boîtes aux lettres.
Quelles démarches doit accomplir le copropriétaire pour que ses travaux soient conformes ?
Un copropriétaire a parfaitement le droit de réaliser des travaux privatifs au sein de son appartement dès lors que ceux-ci ne touchent pas au gros œuvre, c’est-à-dire aux parties communes et dès lors que cela n’affecte pas l’esthétique de la copropriété notamment la façade.
Ainsi, seuls les travaux strictement privatifs peuvent être réalisés par le copropriétaire qui devra uniquement en avertir la copropriété par un affichage, respecter les horaires (En règle générale, en semaine, entre 7 heures et 20 heures et interdiction le dimanche et les jours fériés) et avertir le Syndic par précaution et courtoisie.
Exemples :
Questions :
1° je veux faire réaliser l’installation d’une véranda donnant sur la cour de l’immeuble et qui pourra donc être vue de tous les copropriétaires, puis-je procéder à ces travaux sans autorisation de l’assemblée générale sous prétexte que je suis « chez moi » ?
2° Je souhaite modifier faire installer une climatisation ou des parois vitrées même démontables, puis-je le faire en me passant de toute procédure ?
Réponse : les travaux sont certes réalisés sur le lot du copropriétaire c’est-à-dire au sein de son logement. On pourrait donc penser que les travaux sont de nature privative. Pourtant, ils viennent affecter les parties communes.
Que faire ?
EO-LEX vous donne la solution !
Les travaux d’un copropriétaire qui affectent les parties communes
Un copropriétaire qui souhaite entreprendre des travaux au sein de son logement lesquels affectent les parties communes doit obligatoirement demander l’autorisation de l’Assemblée générale des copropriétaires.
En pratique, comment cela va se passer pour le copropriétaire ?
Soit le copropriétaire attend la prochaine Assemblée générale ordinaire soit il peut provoquer une Assemblée générale extraordinaire, à ses frais dans ce deuxième cas.
S’agissant de l’Assemblée générale ordinaire, le copropriétaire doit adresser un courrier recommandé avec réception pour demander de mettre à l’ordre du jour une résolution visant à solliciter de l’ensemble des copropriétaires l’autorisation de réaliser les travaux.
Le copropriétaire devra veiller à adresser très rapidement sa demande pour respecter les délais et ne pas craindre que le syndic ait déjà convoqué les copropriétaires à la prochaine Assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire concerné ne pourra plus porter sa résolution à la prochaine assemblée générale.
Ainsi, le copropriétaire devra se conformer au vote de l’Assemblée générale :
- vote « pour » : il pourra faire réaliser ses travaux,
- vote « contre » : il ne pourra pas faire réaliser les travaux.
Si le copropriétaire estime que le refus est lié à un abus de majorité ou que la décision est discriminatoire ou bien encore que l’Assemblée générale n’était pas valable, il pourra solliciter l’annulation soit de l’Assemblée générale toute entière soit l’annulation de la résolution en question, c’est-à-dire litigieuse.
Que peut faire le copropriétaire qui a déjà réalisé les travaux sans l’accord de la copropriété ?
Si les travaux ont été réalisés irrégulièrement alors qu’ils touchent les parties communes (gros œuvre, esthétique de la façade par exemple), que peut faire la copropriété ?
La copropriété, c’est-à-dire le syndicat des copropriétaires, peut contraindre le copropriétaire, à remettre en état.
Deux hypothèses peuvent se poser en pratique :
1° Soit un échange constructif (qu’il fait toujours tenter !) s’engage entre le copropriétaire, le syndic et éventuellement le Conseil syndical, pour que les travaux soient régularisés a posteriori et la copropriété attendra avant d’entreprendre des démarches concrètes contre le copropriétaire.
Dans ce cas, le copropriétaire tentera de faire valider ses travaux par une régularisation à l’occasion de la prochaine Assemblée générale des copropriétaires. Si le vote lui est favorable, ses travaux seront régularisés définitivement après que le délai de 2 mois à compter de la réception du procès-verbal de l’assemblée générale soit expiré car il s’agit du délai au cours duquel un copropriétaire peut contester l’assemblée générale notamment les travaux en question.
Si le vote lui est défavorable, le copropriétaire devra remettre en état les lieux mais il pourra aussi contester l’Assemblée générale et le vote si c’est possible.
2° Soit les copropriétaires ne l’entendent pas ainsi et veulent prendre des mesures très rapidement contre le copropriétaire.
Très souvent, le Conseil syndical agit de concert avec le Syndic pour faire constater l’illégalité des travaux par un constat dressé par le Commissaire de justice.
Le copropriétaire informé de ces démarches aura tout intérêt à s’exécuter et à remettre en état surtout s’il a également reçu un courrier menaçant de l’Avocat de la copropriété exigeant la remise en état des lieux et la dépose des travaux réalisés.
Quelle action en justice pour contraindre le copropriétaire à remettre en état les lieux ?
Le copropriétaire peut ne pas vouloir s’exécuter et fait le choix d’attendre la réaction du Conseil syndical et du syndic.
Le Syndic pourra alors introduire une action en justice contre le copropriétaire récalcitrant.
En réalité, c’est le syndicat des copropriétaires qui réunit l’ensemble des copropriétaires qui introduit l’action mais il est représenté par le syndic en exercice, c’est-à-dire celui qui administre et gère la copropriété, au titre de son contrat de syndic.
L’action sera portée en justice, devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Exemple : concernant une copropriété située à Marseille, le procès se tiendra devant le Tribunal judiciaire de Marseille car le bien immobilier est situé dans cette commune.
Il sera sollicité du Juge des référés la remise en état des lieux sous astreinte d’une somme d’argent par jour. L’astreinte commencera à courir à compter de la signification du Jugement par le Commissaire de justice.
Par exemple : il est demandé à ce que le copropriétaire soit condamné sous astreinte de 500 euros par jour à remettre en état les lieux c’est-à-dire que tant que le copropriétaire n’aura pas exécuté la décision, il devra payer tous les jours 500 euros.
En sus de l’astreinte, le copropriétaire devra supporter les frais de justice engagés par la copropriété et régler la somme à laquelle il aura été condamné par le Juge.
Si l’astreinte a couru pendant plusieurs mois, le syndicat est fondé à demander la liquidation de l’astreinte, savoir la somme d’argent qui s’est cumulée, dans le cadre d’une action en justice portée devant le Juge de l’exécution.
Attention : bon à savoir : très souvent, un copropriétaire a souvent tendance à solliciter l’autorisation directement auprès du Syndic. Il arrive que les syndics accordent l’autorisation. FAUX ! il est impératif d’obtenir l’autorisation de l’Assemblée générale des copropriétaires pour faire réaliser les travaux.
Au vu de l’ensemble des obstacles qui peuvent se poser lorsqu’un copropriétaire souhaite entreprendre des travaux, il est nécessaire de demander l’avis d’un avocat.
EO-LEX se tient à vos côtés pour vous mettre en relation avec un avocat en droit de la copropriété qui saura vous conseiller sur toutes vos questions et vous accompagner en justice en cas de procès.