La copropriété est un statut juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir un bien immobilier en commun. Marseille et Aix-en-Provence, deux villes phares de la région PACA, ne sont pas épargnées par les enjeux complexes liés à la copropriété:
- sinistre sur les parties communes
- contestation d’assemblée générales,
- non-respect du règlement de copropriété
- omniprésence du conseil syndical qui applique de manière incorrecte le règlement de copropriété
- mauvaise application de la Loi du 10 juillet 1965
- recouvrement de charges de copropriété
- Faute de gestion du syndic de copropriété
Prenons le cas des relations entre les copropriétaires, organisées autour du syndicat des copropriétaires et le syndic pouvant parfois devenir conflictuelles, notamment en cas de sinistres affectant les parties communes et d’inaction du syndic voire du syndicat qui ne vote pas les travaux de réparation.
Exemples de sinistre sur parties communes :
– fuite de la toiture,
– fuite au niveau de l’étanchéité de la terrasse du voisin,
– colonne d’eau fuyarde,
– incendie
Imaginons qu’un copropriétaire qui ne parvient pas à obtenir l’accord de l’assemblée générale pour faire les travaux.
Dans un tel contexte, le recours à un avocat en droit de la copropriété peut s’avérer indispensable.
Quel est son rôle?
Quel sont les avantages d’une telle intervention?
Que sera son rôle? Représentation en justice et/ conseil?
Le cadre légal de la copropriété
La copropriété est régie en France par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Le syndicat des copropriétaires, composé de l’ensemble des propriétaires, a la responsabilité de veiller au bon fonctionnement de la copropriété, notamment par l’entretien des parties communes et à la conservation de l’immeuble. Le syndic, professionnel ou bénévole, est mandaté par le syndicat pour gérer la copropriété au quotidien.
Nous avons toujours tendance à considérer que la responsabilité incombe au syndic mais en réalité, c’est le syndicat qui est responsable de l’entretien des parties communes.
Mais tout d’abord, quelles sont les parties communes d’un immeuble en copropriété ?
Avant de partir bille en tête, il faut d’abord s’assurer que les dégats ont été occasionnés sur les parties communes.
Les parties communes constituent les parties dont peuvent jouir tous les copropriétaires, ensemble.
L’administration et la gestion des parties communes sont organisées par les trois textes légaux principaux :
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/
- LOI ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique
Les parties communes peuvent être générales, c’est-à-dire peuvent être utilisées par l’ensemble des copropriétaires.
On dit qu’elles sont la propriété indivise de tous les copropriétaires.
Elles peuvent également être spéciales, c’est-à-dire être utilisées seulement par un petit groupe de copropriétaires.
Les parties communes sont listées au sein du règlement de copropriété.
En cas de contradiction entre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les copropriétaires se réfèrent à l’article 3 de la Loi du 10 juillet 1965 qui stipule :
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
– le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
– le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
– les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
– les locaux des services communs ;
– les passages et corridors ;
-tout élément incorporé dans les parties communes ».
Chaque copropriétaire a donc la jouissance de ces parties communes et peut circuler librement sur celles-ci.
Mais comme chaque droit à ses limites et ses restrictions, un copropriétaire ne peut pas faire un usage abusif d’une partie commune.
Les Problèmes avec le Syndic pouvant être réglés par un avocat en droit de la copropriété
Il arrive que le syndic ne remplisse pas convenablement ses fonctions, qu’il commette des erreurs constitutives de fautes de gestion. de manquement, de négligences dans la prise en charge des sinistres (dégâts des eaux, incendies, etc.) ou encore de mauvaise gestion financière (problèmes dans les appels de fonds, erreurs dans le calcul des charges). Face à ces problèmes, les copropriétaires peuvent se sentir démunis et l’intervention d’un tiers, tel qu’un avocat spécialisé en droit de la copropriété s’avère fondamentale.
Le rôle de l’Avocat en Droit de la copropriété à Marseille et à Aix en Provence
L’avocat en droit de la copropriété est un professionnel du droit qui possède une expertise spécifique dans les règles régissant les copropriétés et dans l’analyse d’un règlement de copropriété. À Marseille, Aix-en-Provence et partout en France, il peut jouer plusieurs rôles essentiels :
- Rôle de conseil : L’avocat guide les copropriétaires sur leurs droits et obligations et les conseille au mieux.
- Médiation : Avant d’envisager une action en justice, l’avocat peut tenter de trouver une solution amiable au litige survenu entre plusieurs parties : syndic, copropriétaire, syndicat des copropriétaire
- Représentation en justice : Si aucun accord amiable n’est trouvé, l’avocat peut engager une action en justice au nom du syndicat des copropriétaires ou d’un copropriétaire agissant individuellement ou encore au nom du syndic pour lequel il travail et avec lequel il a réussi à nouer des partenariats
- Suivi de procédure : En cas de sinistre, l’avocat assure le suivi des démarches d’indemnisation auprès des assurances et, si nécessaire, engage des actions en responsabilité contre le syndic ou les autres copropriétaires.
Les solutions pouvant être envisagées par l’Avocat en droit de la copropriété
Voici quelques actions que l’avocat en droit de la copropriété peut engager :
- Courrier de mise en demeure : L’avocat peut adresser une mise en demeure au syndic pour l’exhorter à agir conformément à ses obligations ou à adresser des informations cruciale qu’il détient.
- Action en justice : L’avocat peut initier une action en justice pour demander la révocation du syndic, le remboursement de sommes indûment perçues, l’exécution de travaux nécessaires, solliciter la désignation d’un expert judiciaire, agir en remboursement des charges de copropriété
- Changement de syndic : L’avocat peut conseiller et accompagner le syndicat des copropriétaires dans la procédure de changement de syndic (révocation, désignation d’un nouveau syndic à l’occasion d’une assemblée générale annuelle ou extraordinaire).
À Marseille comme à Aix-en-Provence, les enjeux liés à la copropriété sont nombreux et parfois complexes. Les conflits apparaissent rapidement. L’incompréhension et les manque de communication sont souvent à l’origine des problèmes qui surviennent.
Face à un syndic défaillant et à des problèmes non résolus, les copropriétaires ne sont pas sans recours. Un avocat en droit de la copropriété à Marseille ou à Aix en Provence peut leur apporter un soutien essentiel, en proposant des solutions adaptées, qu’elles soient amiables ou judiciaires.
Au vu de l’ensemble des obstacles qui peuvent se poser lorsqu’un copropriétaire souhaite entreprendre des travaux, il est nécessaire de demander l’avis d’un avocat en droit de la copropriété à Marseille et à Aix en Provence.
EO-LEX se tient à vos côtés pour vous mettre en relation avec un avocat en droit de la copropriété qui saura vous conseiller sur toutes vos questions et vous accompagner en justice en cas de procès.