7 choses à savoir sur les impayés en copropriété
Des copropriétaires oublient de régler la note des charges ? Les impayés de la copropriété commencent à s’accumuler. L’équilibre financier tend à se détériorer. Que faire ?
En 7 points, revoyez avec nous les choses à savoir sur les impayés et leur recouvrement au sein d’une copropriété. Syndic, Syndicat et copropriétaire ont tous un rôle à jouer dans ce processus.
1 Une copropriété, c’est quoi ?
La copropriété est composée de l’ensemble des copropriétaires qui sont tous propriétaires d’un ou plusieurs lot(s).
A ce titre, ils bénéficient d’une quote-part des parties communes.
Les copropriétaires peuvent circuler librement sur les parties communes sauf les parties communes spéciales appartenant à seulement un petit groupe de copropriétaires ou des parties communes à jouissance privative (une partie commune mais utilisée par un seul copropriétaire dont il n’a pourtant pas la propriété exclusive, c’est-à-dire qu’il n’en est pas copropriétaire).
2 Les charges de copro, ça fonctionne comment ?
Les charges de copropriété permettent le bon fonctionnement de la copropriété.
Ce sont les charges de copropriété qui vont financer les travaux, l’entretien, le nettoyage, le fonctionnement de l’ascenseur, les réparations etc… nécessaires au bon fonctionnement d’une copropriété.
Tous les copropriétaires sont donc amenés à régler des charges de copropriété en fonction de la superficie du ou des lots acquis, c’est-à-dire en fonction des tantièmes détenus au sein de la copropriété.
Les provisions versées sont sollicitées par le Cabinet de syndic gestionnaire de la copropriété par des appels de fonds trimestriels.
Leur règlement est obligatoire et le copropriétaire doit s’exécuter.
Il existe deux types de charges : les charges générales et les charges spéciales.
- Les deux types de charges de copropriété
Les charges de copropriété sont votées en assemblée générale et prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété. Mais il arrive également que les copropriétaires doivent payer des charges exceptionnelles dans certains cas.
Les charges courantes sont prévues dans le budget prévisionnel lequel est voté à l’occasion de l’Assemblée générale annuelle par l’ensemble de la copropriété que l’on appelle également syndicat des copropriétaires.
Les charges courantes sont les charges normales nécessaires au fonctionnement de la copropriété :
- Entretien des parties communes,
- Règlement des factures d’électricité ou de gaz et d’eau,
- Petites réparations : ascenseurs, escaliers etc.
- Règlement des prestataires : électricien, paysagiste, nettoyage des parties communes par une société de nettoyage,
- Rémunération du gardien,
- Honoraires du syndic gestionnaire de la copropriété.
Les charges spéciales sont les charges nécessaires à la réalisation de travaux plus conséquents qui ont été votés et qui sont nécessaires à la conservation des parties communes :
- Réfection des peintures,
- Réparation de la colonne d’eau,
- Réparation de l’ascenseur toujours en panne et sur lequel de grosses réparations doivent être réalisées,
- Ravalement de façade,
- Gros travaux sur parties communes votés à la suite d’une action en justice initié par un copropriétaire et qui relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
- Un appel de fonds ? C’est à dire ?
Les appels de fonds correspondent à la somme que doit versée chaque copropriétaire au titre des charges de copropriété.
Ils sont envoyés par le syndic gestionnaire par courrier recommandé mais peuvent également être communiqués par mail.
L’appel de fonds doit mentionner la somme à payer, l’objet et la date d’exigibilité à laquelle l’appel de fonds doit être impérativement réglé.
Il compte un détail des charges à régler pour chaque lot.
Les appels de fonds sont trimestriels de sorte que 4 appels de fonds interviennent au cours d’une année.
Le copropriétaire peut régler l’appel de fond par chèque, virement ou espèces dans la limite de 1000 euros.
Enfin, l’appel de fonds est toujours adressé au copropriétaire, c’est-à-dire au propriétaire d’un lot et non à son locataire.
- Les appels de fonds Loi ALUR , c’est le gros plus
La loi ALUR impose à toutes les copropriétés de disposer d’un fonds de travaux.
Ce fonds permettra à la copropriété d’anticiper la réalisation de gros travaux.
Le fonds de travaux de la Loi ALUR est alimenté par le versement par chaque copropriétaire d’une cotisation annuelle.
Le montant accordé chaque année à ce fond travaux fonds est votée annuellement par l’assemblée générales des copropriétaires.
Il faut savoir que le plafond attribué à ce fond ne peut être inférieur au budget total annuel de la copropriété voté par l’ensemble des copropriétaires réunis en assemblée générale.
- Le non-paiement des charges de copropriété
Le syndic de copropriété doit agir lorsqu’il constate qu’un copropriétaire ne règle plus ses appels de fonds depuis un mois ou deux mois.
Le non-paiement des appels de fonds déséquilibre la copropriété toute entière.
La situation ne peut persister et le syndic gestionnaire doit rapidement prendre une décision et engager les démarches nécessaires qui le mèneront, le cas échéant, à engager une procédure contentieuse à l’encontre du copropriétaire débiteur.
Le syndic doit ainsi agir vite en tentant la voie amiable, c’est-à-dire en adressant un courrier recommandé avec accusé réception doublé le plus souvent d’un courrier simple.
Pourquoi doubler d’un courrier simple ?
Les copropriétaires débiteurs, c’est-à-dire ceux qui se maintiennent dans le non-paiement des charges de copropriété ne vont pas toujours retirer leur courrier recommandé de sorte qu’il existera toujours un doute sur la réception de la relance du syndic.
Par conséquent, un courrier simple mais adressé par courrier suivi.
De manière générale, le syndic va tenter un deuxième courrier de mise en demeure.
Il peut également solliciter un huissier qui signifiera un commandement d’avoir à régler les charges de copropriété.
Si une solution amiable n’est pas trouvée avec le copropriétaire laquelle pourrait impliquer la mise en place d’un échéancier de paiement nécessaire au règlement de la dette, le syndic de copropriété n’aura d’autre choix que d’introduire une action en justice visant à recouvrer les charges de copropriété.
C’est ce que l’on appelle l’action en recouvrement de charges de copropriété.
- L’action en recouvrement de charges de copropriété
Si le copropriétaire débiteur ne règle pas sa dette dans un délai de 30 jours ou s’il ne s’est pas rapproché du syndic pour trouver une solution de paiement étalée sur une certaine durée, le syndic va engager une action en justice.
Si la dette est inférieure à 10 000 euros : le Tribunal compétent est le Tribunal de proximité du lieu de situation du bien.
Par exemple, si le bien est situé à Marseille, le Tribunal de proximité compétent sera celui de Marseille.
Devant le Tribunal de proximité, le recours à un avocat n’est pas obligatoire, le syndic peut se défendre seul.
Si la dette est supérieure à 10 000 euros : le Tribunal compétent sera le Tribunal judiciaire du lieu de situation du bien.
Par exemple, si le bien est situé à Aix en Provence, le Tribunal judiciaire compétent sera celui de Aix en Provence.
La procédure est une procédure au fond et non en référé (procédure initiée devant le Juge des référés mais qui n’est pas judicieuse dans le cadre d’une action en recouvrement de charges de copropriété).
Le tribunal vérifie si les charges réclamées étaient prévues dans le budget annuel voté par l’Assemblée générale.
Il va ensuite vérifier que ses charges n’ont pas été payées.
La vérification est réalisée par la transmission au Tribunal d’un extrait de compte copropriétaire actualisé et qui met en lumière la dette.
De surcroît, dans le cadre de cette action en recouvrement de charges, le syndicat des copropriétaires ne manquera pas de solliciter la condamnation du copropriétaire à des dommages et intérêts et au remboursement des frais de justice (ce que l’on appelle, dans le jargon juridique, les frais irrépétibles demandés sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile).
Le syndic devra agir rapidement car les sommes impayées doivent être sollicitées en justice dans un délai de 5 ans, délai de prescription intangible.
C’est pourquoi, le syndic demeure toujours très vigilant car sa responsabilité peut être engagée lorsqu’il n’agit pas.
Lorsque le Tribunal rend un jugement condamnant le copropriétaire à régler sa dette, le copropriétaire débiteur n’aura d’autre choix que de s’exécuter.
Le Commissaire de justice (anciennement dénommé Huissier de justice) sera de nouveau missionné pour signifier la décision de justice.
Ce n’est qu’à l’expiration du délai d’appel d’un mois que les démarches pour une exécution forcée du jugement à l’encontre du copropriétaire condamné pourront être mises en œuvre.
S’il est récalcitrant, le syndic pourra prendre la décision de procéder à la saisie du bien immobilier en vue d’une vente forcée de celui-ci sur laquelle il prélèvera la somme due au titre de la dette.
C’est la décision de justice qui permettra au syndic de copropriété d’agir et de déclencher la procédure de saisie immobilière.
Cependant, la procédure de saisie immobilière devra avoir été préalablement votée en assemblée générale pour être valide.
Autrement dit, un syndicat des copropriétaires ne peut mettre en œuvre une procédure de saisie immobilière, par l’intermédiaire du syndic de copropriété, sans l’avoir votée.
Une autre procédure destinée au recouvrement des charges de copropriété : la procédure accélérée au fond
L’article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200 permet de demander au Tribunal, en référé, selon ce que l’on appelle la procédure accélérée au fond, condamner le copropriétaire débiteur au règlement non seulement de son arriéré de charges mais également des provisions sur charges non encore échues.
Autrement dit, cette procédure permet de solliciter du copropriétaire la condamnation à régler les charges échues et non échues alors que la procédure classique rappelée ci-dessus ne permet que de solliciter le règlement des charges échues.
Les charges non échues comprennent :
- les impayés de charges au titre du budget prévisionnel (voté par l’assemblée générale des copropriétaires) ;
- les impayés de charges des travaux non compris dans le budget prévisionnel ;
- les cotisations du fonds de travaux ;
- toute autre somme restant due appelée au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
Le remboursement des frais de justice pourra également être sollicité.
Notons enfin qu’en pratique, le lancement d’une procédure contentieuse permet parfois que la situation se débloque.
Le copropriétaire qui veut éviter d’être condamné à des dommages et intérêts et qui prend conscience de la gravité de la situation va parfois, notamment par l’intermédiaire d’un avocat en droit de la copropriété, tenter de trouver un accord amiable qui se règlera par l’établissement d’un Protocole d’accord transactionnel et le désistement, de la part du syndicat des copropriétaires, de l’action initiée en justice.
EO-LEX constitue le support idéal pour transmettre ce type d’affaire à un avocat en droit de la copropriété lequel accompagnera le syndic dans toutes les démarches qu’il aura à accomplir.