La copropriété vit depuis plusieurs années une profonde transformation législative, menée notamment par la loi Climat et résilience de 2021 puis par plusieurs ordonnances et décrets d’application. L’année 2026 prolonge ce mouvement et impose aux copropriétaires comme aux syndics de nouvelles habitudes : vote électronique en assemblée générale, exigences énergétiques renforcées, comptage individuel des consommations, ou encore gestion plus rigoureuse des copropriétés dégradées. Maître Cécile Zakine, fondatrice du cabinet en ligne EO-Lex, implanté à Sophia Antipolis (Valbonne), vous propose un point clair sur ce qui change concrètement et sur les réflexes à adopter si votre copropriété est située dans les Alpes-Maritimes.
Le vote électronique en assemblée générale, désormais un standard
Longtemps cantonné aux expérimentations, le vote électronique à distance est désormais pleinement intégré aux assemblées générales de copropriété. Le décret entré en vigueur en juin 2025 a précisé les modalités pratiques : identification des copropriétaires, horodatage des votes, information préalable sur les modalités de participation. En 2026, ce mécanisme concerne aussi bien la participation à distance que le vote avant réunion.
Conséquence pratique : les résolutions votées électroniquement doivent être rédigées avec le même soin que les convocations classiques. Une question mal formulée, une absence de précision sur les quotes-parts ou sur la majorité requise, et la décision devient contestable. Notre cabinet assiste régulièrement les copropriétaires du secteur de Valbonne, Biot, Antibes ou Cannes dans la contestation d’une assemblée générale irrégulière, qui obéit à des délais stricts.
La rénovation énergétique s’impose aux copropriétés
Le calendrier issu de la loi Climat et résilience continue de produire ses effets. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la mise en location, et les étiquettes F le seront à leur tour en 2028. Pour les copropriétés, cela se traduit par une pression croissante pour engager des travaux d’isolation, de remplacement des équipements de chauffage ou de rénovation des parties communes.
Deux obligations méritent une attention particulière en 2026. D’une part, l’audit énergétique collectif, obligatoire pour pouvoir vendre certains lots en passoire thermique, conditionne désormais la valeur marchande des appartements. D’autre part, le plan de travaux pluriannuel, voté en assemblée générale, structure la stratégie budgétaire de la copropriété sur dix ans. Un copropriétaire qui constate que son syndic tarde à inscrire ces documents à l’ordre du jour dispose de leviers d’action, notamment la mise en demeure du syndic, que notre cabinet peut rédiger par avocat.
Comptage individuel et répartition des charges
Les obligations de comptage individuel des consommations d’eau et de chauffage collectif se sont durcies. Les relevés doivent être transmis au syndic dans des conditions désormais encadrées, et la répartition des charges entre occupants doit refléter ces données réelles. C’est une avancée d’équité : le copropriétaire sobre ne paie plus pour la consommation de ses voisins.
En contrepartie, les appels de fonds deviennent plus lisibles et, paradoxalement, plus contestables lorsqu’une erreur de répartition apparaît. Si vous doutez de la répartition de vos charges après l’installation de compteurs individuels, une vérification juridique s’impose. Notre article consacré à la contestation légale des charges de copropriété détaille les démarches.
Copropriétés dégradées : l’étau se resserre
Le dispositif d’aménagement et de dissolution des copropriétés dégradées, issu de l’ordonnance du 17 mai 2023, est entré dans sa dernière phase. Depuis l’été 2025, il s’applique à toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille, dès lors qu’elles présentent une insalubrité caractérisée. Le préfet peut imposer un plan d’aménagement, et à défaut, la dissolution de la copropriété peut être demandée en justice.
Les copropriétés du littoral azuréen, parfois anciennes et confrontées à des difficultés d’entretien, sont concernées au premier chef. Anticiper — en votant les travaux nécessaires, en mobilisant les aides publiques, en sécurisant les appels de fonds — reste la meilleure protection du patrimoine de chacun.
Quels réflexes adopter en 2026 ?
Quelques gestes simples permettent de tirer parti de la réforme plutôt que d’en subir les contraintes : lire attentivement les convocations et vérifier la régularité des votes, exiger la communication des contrats de comptage, participer aux débats sur le plan de travaux, conserver tous les décomptes de charges. En cas de doute, un avis juridique précoce évite des contentieux longs et coûteux.
Notre cabinet, dirigé par Maître Zakine, accompagne les copropriétaires et les syndicats des Alpes-Maritimes (Valbonne, Sophia Antipolis, Antibes, Biot, Cannes, Mougins, Nice) dans tous ces bouleversements : contestation d’assemblées générales, contentieux de charges, mise en demeure de syndic ou traitements amiables. Nous accueillons également une clientèle internationale anglophone. Pour une première analyse de votre situation, écrivez-nous via notre page contact ou réservez directement une consultation visio avec un expert (45 €).
FAQ — Vos questions sur la réforme de la copropriété
Le vote électronique en assemblée générale est-il obligatoire en 2026 ?
Non, il ne remplace pas d’office les modalités classiques : c’est en principe le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée générale qui l’organise. En revanche, lorsqu’il est prévu, le syndic doit respecter un cadre strict d’identification et d’information des copropriétaires, à peine d’irrégularité des votes.
Mon logement est classé F au DPE, dois-je faire des travaux dès 2026 ?
L’interdiction de mise en location des logements classés F intervient en 2028. Vous conservez donc la faculté d’occuper ou de vendre votre bien, mais anticiper les travaux — éventuellement votés en copropriété avec le soutien des aides publiques — sécurise la valeur du lot et évite une précipitation à l’approche de l’échéance.
Comment contester une décision d’assemblée générale prise pendant la réforme ?
La contestation d’une décision d’assemblée générale obéit à des délais courts et à des exigences de forme strictes. Le plus sûr est de faire examiner rapidement la convocation, le procès-verbal et les résolutions votées par un avocat en droit de la copropriété, qui déterminera les moyens utiles et la juridiction compétente dans les Alpes-Maritimes.